Projektmenedzser az építőiparban
Mint többen látjátok a blogomban, eléggé jó rálátásom van az építőiparra (van arc dögivel), és voltam projektmenedzser is! Ez egy egész jó párosítás! Ez nem azt jelenti, hogy egy célzott szakmából vagyok penge, hanem azt, hogy az összes építőipari szakmához tűrhetően konyítok. Ezen felül a specialitásom a szerkezetépítés, azon belül is az alapozás. Ezért gondoltam arra, hogy kitalálok egy teljesen új szolgáltatást: úgy segítek neked a családi házad építésében, hogy projektmenedzser és szaktanácsadó leszek benne!
Rólam
Én Kerekes Levente vagyok, és 17 éves koromban (most 36 vagyok) kezdtem beletanulni az építőiparba édesapám mellett. A tudásom nagy részét tőle szereztem meg, amit ezúton is köszönök neki (kösz Csababá)!
Mellette persze a Budapesti Műszaki Egyetemen tanultam az építőmérnöki szakmát, de lediplomázni egy visszatérő daganatos betegség miatt nem tudtam (már 12 éve tünetmentes vagyok :-)). Az egyetem mellett nyaranta ügyvezető helyettes voltam a családi építőipari vállalkozásunkban, a Borsod-Hating Kft.-ban (hülye név, tudom). A gyógyulásom után már teljes munkaidőben vittem a cégünk vezetését. Ez a cég 24 évet működött nyereségesen, amikor eladtuk (Fater nyugdíjas lett, én meg saját, új irányt néztem ki magamnak).
Az eladás után a Berger Házak Zrt.-hez kerültem projektmenedzsernek. Itt hihetetlenül elememben voltam, és nagyon szépen tudtam haladni a projektjeimmel. Mikor többen megjegyezték, hogy az ügyfelek érdekeit túlságosan is előtérbe helyeztem, jött az ötlet: egyéni családi ház építési projektmenedzser leszek, ahol az ügyfelek érdekeit tudom képviselni, nem egy nagy cég bankszámláját dagasztani!
Így belekezdtem a saját céljaim megvalósításába, és 0-ról kezdtem újra a saját felfogásom szerint megépíteni a jövőmet. Ami cikkeket itt olvasol, az már mind ennek a jövőnek a gyümölcse.
Ha engem akarsz elképzelni, akkor ne egy rózsaszín inges frappucsínót szürcsölgető menedzserre gondolj, aki egy ML merciben telefonálgat egész nap! Kifejezetten szeretem bemocskolni a kezemet. Nem zavar, ha térdig kell menni a koszba, ha poros leszek vagy a kocsim lesz dzsuvás. Ha mérni/ellenőrizni/irányítani kell, akkor nincs nyavalygás (amúgy sem vagyok nyavalygós fajta). Persze tudok gyönyörű is lenni, de az építőipar pont nem erről szól.
Helyszín
A szolgáltatásom országos, de a növekvő távolsággal együtt a díjazásom is nő (Miskolc mellett, Mályiban élek). Jelenleg 8 építési projektem fut, mindegyik különböző építési fázisban (2022.augusztus), és totál különböző helyszíneken (Ecser, Diósd, Csömör, Csobánka, Csepel, Miskolc, Solymár, Debrecen-Józsa).
Árak
2020-ban még a koronavírus sem bírta leverni az építőipari árakat. Főként a kivitelezői árak ugrottak meg, de az anyagárak is iparkodnak lépést tartani a Forint gyengüléssel és a brutális inflációval (5-6 %? Van aki elhiszi?). Szóval mibe kerül egy egyszerű családi ház, ha az egészet kivitelezőkkel csináltatjuk és normális anyagokat használunk? Vidéki építés esetén kb. nettó 550.000-600.000 Ft/m2, lakható alapterületre számítva. Budapesten ez a szám inkább nettó 650.000 Ft. Tehát egy vidéki, 100 m2-es lakható alapterületű, egyszerű házikó megépítése nettó 55-60.000.000 Ft. Az ÁFÁ-t vagy megpróbálhatod visszaigényelni, vagy tudsz feketézni, vagy csak befizeted. És erre még rájön a telek ára. Ezekből a számokból tudok én lefaragni jópár százalékot a versenyeztetési mániámmal (lejjebb kifejtem).
Miért írtam ezt le? Ha felkeresnél, hogy te márpedig építkeznél, akkor előtte csinálj egy gyors kalkulációt! Ha nincs meg a kereted az építésre, akkor tutira nem én leszek az embered.
Mi az a projektmenedzser?
A projektmenedzser az egy olyan állatfajta, ami egy cégen belül végigvisz egy komplett projektet. Ez építőiparra fordítva azt jelenti, hogy egy olyan ember, aki átlátja egy egész családi ház építésének a folyamatait, ismeri a beépítendő anyagokat, és a kivitelezőket, akik ezt jó minőségben be is tudják építeni azokat.
Projektmenedzserei általában az építőipari generálkivitelező cégeknek van. Ezek a projektmenedzserek tartják a kapcsolatot az ügyfél és a generálkivitelező között. Ugyancsak ezek az emberek tartják a kapcsolatot a generálos cég és az alvállalkozóik között. És ha már úgy ott vannak, tárgyalnak a tervezőkkel és az anyagbeszállítókkal is.
Mitől jó az én szolgáltatásom?
Az én személyre szabott projektmenedzseri szolgáltatásom azért jobb egy generálkivitelezői szolgáltatásnál, mert az ügyfél érdekeit helyezi előtérbe.
Magyarázom: egy generálos cég projektmenedzsere egyértelműen a cég érdekeit fogja képviselni a megrendelői érdekek helyett. Ez van, mindenki pénzből él, és pénzt úgy lehet keresni, hogy átvisszük az akaratunkat a másikon. Kevésbé árnyaltan fogalmazva: pár helyen jó eséllyel átverik a megrendelőt, hogy többet kereshessenek. Ezt a megrendelő vagy észreveszi, vagy nem. Ha rájön az építtető a turpisságokra, akkor sincs túl nagy mozgástere a vitában, mert a vállalkozói szerződésben valószínűleg az építés előtt hátraköti a kezét a kivitelező cég. Ráadásul jó eséllyel előleget vagy foglalót fizetett a kivitelező cégnek, amit 5 élet alatt sem tud visszaszerezni… Ilyenkor csak egy lehetőség marad: előre a számodra nem megfelelő irányba.
Nekem egyetlen embernek kell megfelelnem: neked. Mivel fix összegért dolgozom, nekem nem fűződik érdekem a műszaki tartalommal variáláshoz. Sőt, hogy nyugodtan aludjak, és jó munkát adhassak ki a kezemből, ragaszkodni fogok hozzá! Pl.: nem nyerek azzal, hogy nem kerül cement vagy vas a betonba. Számomra csak az a fontos, hogy jól épüljön meg a ház. Ez egy generálkivitelezőnél nem így van. Ő azzal spórolhat (nem mindenki csinálja), hogy nem építi be a műszaki tartalmat, de neked eladja azt.
Felújítás? Új építés?
A szolgáltatásomat mind felújításra, mind új építésre is fel tudod használni. Természetesen a távolság be tud kavarni: egy lakás felújításánál nem biztos, hogy megéri Sopronba vagy Budapestre utazgatnom napi szinten a te pénzedből. Úgyhogy ház vagy lakás felújítást Miskolc és vonzáskörzetében vállalok. Új építést országosan vállalok, de a fő területeim a Tiszántúl és Budapest vonzáskörzete. Érdemes kiszámolni, hogy mi az a távolság, ahol még megéri velem számolni. A cikk vége felé tisztán látni fogod, hogy mennyibe is kerülök.
Na akkor mivel is jobb az én szolgáltatásom?
A megoldás viszonylag egyszerű. Befurakszom közéd és a kivitelezők közé! Ellenőrzöm a munkájukat, kézben tartom az ajánlatokat, és kiszúrom a fentebb említett turpisságokat. Nem mellesleg projektmenedzserként folyamatában szervezem a kivitelezőket, hogy ne állhasson le az építésed. Természetesen az is megoldható, hogy generálkivitelezővel építesz, én pedig ellenőrzöm és irányítom a vállalkozót. Ez sok szempontból jó megoldás, és kevés szempontból rossz. Mutatom az előnyöket:
A projektmenedzser szolgáltatásom előnyei
A te érdekeid érvényesülnek az építési kivitelezés során
Ez szerintem a legfontosabb előny: minden úgy és olyan lesz, amilyennek te szeretnéd az építésed során. Ez egy generálkivitelezőnél nem igazán teljesülhet, mert folyamatosan kompromisszumokra fognak kényszeríteni. Ezek a kényszermegoldások általában az ő kényelmüket fogják szolgálni.
Az esetek nagy részében a megrendelő pár hónapig kitart a hadakozásban, aztán elfárad. Na ilyenkor jön el a generálkivitelezők nagy ideje.
Ha igénybe veszed a szolgáltatásomat, akkor folyamatos konzultációkra számíthatsz az építésed során. Mindig a te érdekeid lesznek a fókuszban, hiszen a te házad készül. Én folyamatos kommunikációban leszek veled, és minden műszaki megoldásnak elmondom az előnyeit, hátrányait és az árát. Semmit sem fogok erőltetni (állékonysági problémákban nem engedek), mert nem ez a célom. Az én célom az, hogy megértsd a műszaki problémát és a megoldását, és bátran dönthess a saját belátásod szerint. A döntések így folyamatosan a te kezedben lesznek, és olyan ház készülhet, amit tényleg a magadénak tekinthetsz.
Sokkal olcsóbban építhetsz egy generálkivitelezőnél
De még annál is, mintha saját magad állnál neki végigszervezni az építésedet. Ez azért van így, mert baromi jó csapatokat és beszállítókat ismerek, akiket nem vagyok rest keményen megversenyeztetni. Életfilozófiám, hogy minden munkafázisra és beépítendő anyagra több árajánlatot kérek (3 a minimum, de nem baj, ha több van). Nálam egy ajánlat nem ajánlat!
Azzal, hogy így versenyeztetem a kivitelezőket, kb. 20%-ot tudok megfogni az eredeti egységárakhoz képest (anyagok és munkadíjak). Ha te nekiállsz árajánlatokat kérni, általában olyan 5-10% kedvezményeket adnak a beszállítók és a kivitelezők. Ez nem azért van, mert te béna vagy, hanem azért, mert engem ismernek és 20 éve elfogadnak. És az is igaz, hogy én tudom, hogy mit és hogyan kell rendelni, hogy jó minőséget kapj!
Természetesen biztosra veszem, hogy neked is vannak ismerőseid, akiknél jelentős kedvezményt kapsz. Tőlük is fogok ajánlatokat kérni, meg az én ismerőseimtől is. Győzzön a jobbik (semmi politika)! Sosem sértődök meg azon, ha van nálam olcsóbb/jobb! Sőt, szívesen tanulok, és építem a kapcsolataimat!
Miközben megy az építés, te bátran foglalkozhatsz a saját munkáddal/szakmáddal, és keresheted a pénzedet. Ezt sokan nem értik meg, hogy mit is jelent: ahelyett, hogy futkorászol a kedvezmények után, nyugodtan élheted az életedet. A saját óradíjadat ne hagyd ki a képletből!
A végére hagytam egy jelentős összeget: nem kell a generálkivitelezők 15-20-30%-os plusz díját sem kifizetned! Ezt nem magyarázom túl, ehelyett nekem lesz egy díjazásom, amit árajánlatban a kezedbe adok. Lejjebb a cikkben támpontot adok az áraimról. Természetesen az én díjam sosem éri el egy generálkivitelező árát.
Gyorsabban építtetek a vállalkozók nagy részénél
A sebesség a projektmenedzsernek a fő szakterülete! A mi specialitásunk a szakmák egymás utáni összeszervezése. Én előre lefoglalom a vállalkozókat, és sávos diagramon vezetem az időbeosztásokat. Mindennek megvan a pontos ideje, amitől ha eltérünk, akkor elcsúszik az átadás ideje. Ezt egyikünk sem szeretné!
Amint megvannak a terveid, én elkészítek (ha megrendeled) egy diagramot, amin minden munkafázis dátummal, kivitelezési intervallummal szerepel. Ezen a diagramon már kötésidők, pihentetési idők is rajta lesznek. Ezen napra pontosan ott lesz, hogy pl.: mikorra kell megrendelni a nyílászárókat, ahhoz, hogy határidőre megérkezzenek, és mihamarabb zárhatóvá váljon a ház. De arra is vigyázok, hogy pl. a vakolással ne tegyék tönkre őket.
Minden építési fázisnál szakértő projektmenedzser ellenőrzi a kivitelezőidet
Én leszek ez a szakértő. A kulcspillanatokban több órát ott fogok az építéseden ücsörögni, és hibák után kajtatok. Ezeket a hibákat nem neked kell kiszúrnod, hogy otthon nagy dühösen magyarázzad a feleségednek. Ehelyett amikor kedved van kijössz szétnézni és kérdezősködni. Én pedig elmagyarázom, hogy mi miért épül úgy ahogyan épül. Ha valami mégsem úgy készül ahogyan szeretnéd, akkor megbeszéljük a problémát (lesznek, ez építőipar), és korrigálunk. Egy jó projektmenedzser nem vitázik, és bizonygatja az igazát, hanem alapos tájékoztatás után hagyja dönteni a megrendelőt.
Az ellenőrzés pedig szintezővel, lézeres távmérővel, hosszú vízmércével, stb… történik. Itt nem arra kell számítani, hogy odamegyek, és kiszúrom, hogy hiányoznak a sarokvasak. Sajnos a mai ellenőrök 90 %-a ezt csinálja. Én átlókat, szinteket, oldalhosszakat, ajtókávákat, rétegvastagságokat mérek. Mindezt pedig az építési munkafázis elején, hogy ne vita, hanem jó megoldás születhessen!
Itt a hangsúly a kényelmes, jó hangulatú építészeten van: nem idegesítelek felesleges baromságokkal, de a fontos dolgokat szépen együtt megbeszéljük (lehetőleg a tervezési fázisban). Nálam a lényeg azon van, hogy te kényelmesen érezd magad az építésed során. Túl nagy összeget költesz el ahhoz, hogy rosszul érezd magad a procedúra alatt.
Sok embert láttam végigparázni az építését: rámegy az egészségük, a párkapcsolatuk, az idegrendszerük. Mindezt úgy teszik, hogy elköltik az életük legnagyobb összegét. Ha én irányítom az építésedet, akkor jó eséllyel mosolyogva fogunk együtt dolgozni (határozottan vidám ürge vagyok).
Egy jól ellenőrzött építésen kevés a hulladék
Az én építéseimen rend honol (ehhez kell a jó kivitelezőgárda is!). Képes vagyok napokig takarítani, rendszerezni az anyagokat, de nem ezért fogsz engem fizetni. Amivel segíteni tudlak az az anyagmennyiségek pontos számítása. Saját terveket készítek, amin pontosan tudom számítani az anyagmennyiségeidet. Azzal, hogy pont annyi anyagot rendelek amennyire szükség van, pénzt spórolok és környezetet védek. Ha pedig a vállalkozó intézi az anyagokat, akkor neki segítek, hogy ne rendeljen alá vagy túl.
Más cégek egy nagy rendeléssel elintézik az anyagbeszerzést. És persze túlrendelik az anyagot, hogy nehogy kevés legyen a cucc. Én nem így gondolkodom: én kevesebbet rendelek, és a munkafázis vége fele kihozatom az elmarad anyagokat. Így általában megspórolok az anyagköltségen kb. 10%-ot. Azzal, hogy sokkal kevesebb megmaradt anyag, hulladék sem lesz annyi. Ezzel megint spórolunk egy kicsit.
Nem kell előlegezni
Egy generálkivitelező simán bekér 50-60% előleget ahhoz, hogy egyáltalán megmozduljon. Na nálam ez nem így megy: munkafázisonként kell fizetned a kivitelezőket: elkészült a terv? Kifizeted a tervezőt. Megvan az alap? Fizetés. Az én béremet meg szépen havi szinten (az ismerkedési fázisban 15 naponként) kell utalnod. Egyedül az anyagokat kell a beérkezésükkor fizetned. Ez szerintem korrekt elszámolás. Ha valami mégsem stimmel, akkor meg lazán kidobhatsz úgy, hogy nincs előre beperkálva pénz.
Dokumentálom az építésedet
Ez egy nagyon vagány funkció: szépen lefényképezem lépésről-lépésre az egész építésedet. Ez amellett, hogy jól néz ki, egy esetleges eladás esetén baromira hasznos tud lenni. Itt nem kell nyomozni, hogy betonból, vagy takonyból készült-e az alaptest: ott a terv, a fénykép, a beton szállítólevél, a vasátmérő, a pipavasak. Egy ilyen házat sokkal könnyebb eladni, mint egy sima mezei házikót.
Ha pedig átalakításra kerül a sor, akkor a képek alapján nyugodtan fúrhatsz faraghatsz a házban.
Ha engedélyt adsz rá, akkor nagyon szívesen írok cikkeket az építésedről, hogy mások is tanulhassanak a történetedből. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy otthon leülök, és szépen lepötyögöm a tapasztalataimat.
Lesz egy közös Google Drive mappánk, ahol minden fenn lesz: fényképek, ütemterv, tervek, árajánlatok, egymás közötti elszámolás, a te és családod igényei stb… Ebben a mappában mindkettőnknek írási joga lesz, így te is töltögethetsz felfele mindenfélét.
Ismerem a legújabb technológiákat
Ez szerintem megint egy nagy előnyöm: kifejezetten tájékozott vagyok az új technológiák terén, és ezeket viszonylag objektíven kezelem. Ez azt jelenti, hogy nem feltétlenül fogok rád beszélni mindenféle kísérleti fázisban lévő megoldásokat, sőt: szeretem a bevált, könnyen és jól beépíthető megoldásokat.
Ha viszont szereted a legújabb technológiákat, akkor abban is partner vagyok, mivel rengeteggel dolgoztam már. Pl.: okos ház megoldások, páratechnológia figyelembe vétele, előrelátó méretezések, spéci hőszigetelések, stb…
Projektmenedzser munkám hátrányai
Meg kell bíznod bennem
Gyakran látom, hogy a projektmenedzserek (undorító) visszafizetős rendszert alakítanak ki: a megrendelő kárára összejátszik a kivitelező és a projektmenedzser. Erre írok egy példát: a burkoló 8.000 Ft/m2 helyett 10.000 Ft/m2 áron burkol, a projektmenedzser meg lenyomja a megrendelő torkán az emelt árat (ez baromi ügyes srác, simán megéri). Utána a 2.000 Ft többleten meg szépen megosztoznak a felek. Erre a mentalitásra irtózatosan haragszom, mert ez a megrendelő egyszerű meglopása. Ez a trükközés az állami szféra találmánya (néhol korrupciónak is becézik), de szerencsésen megérkezett a magánszférába is. Főként a nagy cégeknél történik meg gyakran.
Ezt a problémát irtózatosan nehéz észrevenni, de talán megelőzhető azzal, hogy a te ismerőseidtől is kérünk árajánlatokat. Így mindig lesz egy kontroll árajánlat, ami biztonságot ad. A másik, hogy egyszerűen meg kell bíznod bennem. Ez van. Nyugtasson a tudat, hogy semmi kedvem sincs pár millió forintért bemocskolni a nevemet, pedig páran már bepróbálkoztak…
Gyakran kell utalnod
Ha rendelsz egy szolgáltatást, akkor bizony gyakori fizetési feladatod lesz: néhány anyagbeszállító előleget kér (próbálom kerülni őket, de lesz ilyen), és ezeket mihamarabb el kell utalni, hogy gördülékenyen dolgozhassunk.
Lesznek viszont olyan helyzetek, hogy én tartom a hátam a beszállítóknak: ha megrendelsz egy szolgáltatást, akkor azt mindenféleképpen ki kell fizetned, különben engem porolnak el. Ez egy kölcsönös játék, és meg kell bízzunk egymásban.
Egy jó projektmenedzser pénzbe kerül
Mint minden, ez a szolgáltatás is pénzbe kerül. Az ár nagyban függ a projekt méretétől, de a tanácsadásaim árához kötöm a projektmenedzseri munkám árát is. A díjazásom két részből tevődik össze: háttérmunka és helyszíni kiszállás. A háttérmunka mennyisége rajtad áll. Ha nincs időd pöcsölni az ajánlatkérésekkel, a műszaki megoldásokkal, a kivitelezőkkel, a kiértékelésekkel, akkor én megteszem helyetted ezeket 12.500 Ft + 0 % ÁFA /óra áron. Ha van időd és idegrendszered az előbbi dolgokra, akkor a háttérmunka ára rendkívül alacsony lesz.
A helyszíni kiszállás díja már húzósabb: 120 km-es távolság felett 6 óra minimum díjat kell kifizetni az útiköltséggel egyetemben. Az óradíj ugyanúgy 12.500 Ft + 0 % ÁFA, mint a tanácsadásnál. Az útiköltség 100 Ft/km. Lássunk egy példát, hogy könnyebb legyen számolni: ha 200 km-re van az építésed Mályitól, akkor 75.000 Ft (6 óra) + 40.000 Ft (2 x 200 km x 100 Ft/km) = 115.000 Ft + 0 % ÁFA a díjam egy napra. Egy átlagos építés során nagyságrendileg 35-40 helyszíni kiszállással kell számolnod.
Az egész építés során nagyságrendileg 4.4,5 millióba kerülök neked, hogy ténylegesen kézben tarthassam az egész építkezést.
Ha nincs ennyi pénzed projektmenedzserre, akkor is van ajánlatom: válaszd az óra vagy napidíjas tanácsadási konstrukciómat! Ez egy olyan építőmérnöki tanácsadás, ahol egy-egy problémára fókuszálunk fix időkereten belül.
Amit hozzátennék az árhoz: mivel az építés során versenyeztetek, a díjam jó eséllyel nem jelenik ez meg a költségvetésedben. Többet spórolok neked, mint amennyibe kerülök. És ajándékban levezénylem a komplett építésedet. Ezt nagyon kevesen értik meg, és reklámszövegnek tartják. Nem az, tényleg sokat nyersz az ügyön! Ha nem hiszel nekem, akkor bátran keresd meg direktben a korábbi ügyfeleimet (általában szívesen beszélnek az építésükről), és kérdezd meg, hogy kinek mennyi pénzt találtam a projektje során. A rekordom 17.000.000 Ft volt 1-2 napos munkával (nyugi, nálad tutira nem lesz ennyi).
Összegezve
Én egy olyan projektmenedzser szolgáltatást nyújtok, mintha egy építős barátod foglalkozna a házad építésével. A végelszámolásnál olcsóbbra jössz ki, mintha magadnak építetted, és közben nyugodtan végezheted az eredeti szakmádat, pénzt kereshetsz, élheted az életedet.
Ha felkeltettem az érdeklődésedet, akkor bátran keress meg az epitoabc@gmail.com e-mail címen, vagy a 0630/661-9476 -os telefonszámon!
Üdv.: Levi
A cikk 2022 augusztus 10.-én frissült!
Ha angol nyelvű építőipari cikkeket szeretnél olvasni, akkor itt megteheted!