Építőipari projektmenedzser

Projektmenedzser az építőiparban

Mint többen látjátok a blogomban, eléggé jó rálátásom van az építőiparra (van arc dögivel). Ez nem azt jelenti, hogy egy célzott szakmából vagyok penge, hanem azt, hogy az összes szakmához tűrhetően konyítok. Ezért gondoltam arra, hogy kitalálok egy teljesen új szolgáltatást: úgy építtetem meg a családi házadat, hogy projektmenedzser leszek benne!

Helyszín

Mivel Miskolcon élek, ezért munkát Miskolcon és vonzáskörzetében tudok vállalni. Budapest is szóba jöhet, de maximum 1 építési projekt. Ez azt jelenti, hogy 1 projekt Miskolcon, és 1 projekt Budapesten. Így maximum 2 projektem lesz. Korábban egy készház gyártó cégnél dolgoztam (Berger Házak Zrt.), és az egész ország területén kellett építtetnem. 8-9 egymás mellett futó projektről beszélek. És persze rám bízták a Dunántúli régió építéseit. Finoman szólva is nehéz volt az irodából leirányítani egy 400 km távolságra lévő építést. Emiatt úgy döntöttem, hogy 1 budapesti projekt, csökkentett látogatási számmal (heti 1, max. 2 alkalom), és egy miskolci  (2-3 alkalom hetente). Így marad is életem, és jó minőségű munkát tudok kiadni a mancsaim közül.

Rólam

Én Kerekes Levente vagyok, és 17 éves koromban (most 36 vagyok) kezdtem beletanulni az építőiparba édesapám mellett. A tudásom nagy részét tőle szereztem meg, amit ezúton is köszönök neki!

Mellette persze A Budapesti Műszaki Egyetemen tanultam az építőmérnöki szakmát, de lediplomázni egy visszatérő daganatos betegség miatt nem tudtam (már 10 éve tünetmentes vagyok :-)). Az egyetem mellett nyaranta ügyvezető helyettes voltam a családi építőipari vállalkozásunkban, a Borsod-Hating Kft.-ban (hülye név, tudom). A gyógyulásom után már teljes munkaidőben vittem a cégünk vezetését. Ez a cég 24 évet működött nyereségesen, amikor eladtuk (Fater nyugdíjas lett, én meg saját irányt néztem ki magamnak).

Az eladás után a Berger Házak Zrt.-hez kerültem projektmenedzsernek. Itt hihetetlenül elememben voltam, és nagyon szépen tudtam haladni a projektjeimmel. Mikor többen megjegyezték, hogy az ügyfelek érdekeit túlságosan is előtérbe helyeztem, jött az ötlet: egyéni családi ház építési projektmenedzser leszek!

Így belekezdtem a saját céljaim megvalósításába, és 0-ról kezdtem újra a saját felfogásom szerint megépíteni a jövőmet. Ami cikkeket itt olvasol, az már mind ennek a jövőnek a gyümölcse.

Ha el akarsz képzelni, akkor ne egy rózsaszín inges frappucsínót szürcsölgető menedzserre gondolj, aki egy ML merciben telefonálgat egész nap! Kifejezetten szeretem bemocskolni a kezemet. Nem zavar, ha térdig kell menni a koszba, ha poros leszek vagy a kocsim lesz dzsuvás. Ha mérni/ellenőrizni kell, akkor nincs nyavalygás (amúgy sem vagyok nyavalygós fajta). Persze tudok gyönyörű is lenni, de az építőipar pont nem erről szól.

Mi az a projektmenedzser?

A projektmenedzser az egy olyan állatfajta, ami egy cégen belül végigvisz egy komplett projektet. Ez építőiparra fordítva azt jelenti, hogy egy olyan ember, aki átlátja egy egész családi ház építésének a folyamatait, ismeri a beépítendő anyagokat, és a kivitelezőket, akik ezt jó minőségben be is tudják építeni azokat.

Projektmenedzserei általában az építőipari generálkivitelező cégeknek van. Ezek a projektmenedzserek tartják a kapcsolatot az ügyfél és a generálkivitelező között. Ugyancsak ezek az emberek tartják a kapcsolatot a generálos cég és az alvállalkozóik között. És ha már úgy ott vannak, tárgyalnak a tervezőkkel és az anyagbeszállítókkal is.

Mitől jó az én szolgáltatásom?

Az én személyre szabott projektmenedzseri szolgáltatásom azért jobb egy generálkivitelezői szolgáltatásnál, mert az ügyfél érdekeit helyezi előtérbe.

Magyarázom: egy generálos cég projektmenedzsere egyértelműen a cég érdekeit fogja képviselni a megrendelői érdekek helyett. Ez van, mindenki pénzből él, és pénzt úgy lehet keresni, hogy átvisszük az akaratunkat a másikon. Kevésbé árnyaltan fogalmazva: pár helyen jó eséllyel átverik a megrendelőt, hogy többet kereshessenek. Ezt a megrendelő vagy észreveszi, vagy nem. Ha rájön az építtető a turpisságokra, akkor sincs túl nagy mozgástere a vitában, mert a vállalkozói szerződésben valószínűleg az építés előtt hátraköti a kezét a kivitelező cég. Ráadásul jó eséllyel előleget vagy foglalót fizetett a kivitelező cégnek, amit 5 élet alatt sem tud visszaszerezni… Ilyenkor csak egy lehetőség marad: előre a számodra nem megfelelő irányba.

Nekem egyetlen embernek kell megfelelnem: neked. Mivel fix összegért dolgozom, nekem nem fűződik érdekem a műszaki tartalommal variáláshoz. Sőt, hogy nyugodtan aludjak, és jó munkát adhassak ki a kezemből, ragaszkodni fogok hozzá! Pl.: nem nyerek azzal, hogy nem kerül cement a betonba. Számomra csak az a fontos, hogy jól épüljön meg a ház. Ez egy generálkivitelezőnél nem így van. Ő azzal spórolhat (nem mindenki csinálja), hogy nem építi be a műszaki tartalmat, de neked eladja azt.

Na akkor mivel is jobb az én szolgáltatásom?

A megoldás viszonylag egyszerű. Kiveszem a képletből a generálkivitelezőt! Direktben te leszel a generálkivitelező, én pedig a te projektmenedzsered!!! Ez sok szempontból jó megoldás, és kevés szempontból rossz. Mutatom az előnyöket:

A projektmenedzser szolgálatatásom előnyei

A te érdekeid érvényesülnek az építési kivitelezés során

Ez szerintem a legfontosabb előny: minden úgy és olyan lesz, amilyennek te szeretnéd az építésed során. Ez egy generálkivitelezőnél nem igazán teljesülhet, mert folyamatosan kompromisszumokra fognak kényszeríteni. Ezek a kényszermegoldások általában az ő kényelmüket fogják szolgálni.

Az esetek nagy részében a megrendelő pár hónapig kitart a hadakozásban, aztán elfárad. Na ilyenkor jön el a generálkivitelezők nagy ideje.

Ha igénybe veszed a szolgáltatásomat, akkor folyamatos konzultációkra számíthatsz az építésed során. Mindig a te érdekeid lesznek a fókuszban, hiszen a te házad készül. Én folyamatos kommunikációban leszek veled, és minden műszaki megoldásnak elmondom az előnyeit, hátrányait és az árát. Semmit sem fogok erőltetni (állékonysági problémákban nem engedek), mert nem ez a célom. Az én célom az, hogy megértsd a műszaki megoldást, és bátran dönthess a saját belátásod szerint. A döntések így folyamatosan a te kezedben lesznek, és olyan ház készülhet, amit tényleg a magadénak tekinthetsz.

Sokkal olcsóbban építhetsz egy generálkivitelezőnél

De még annál is, mintha saját magad állnál neki végigszervezni az építésedet. Ez azért van így, mert baromi jó csapatokat és beszállítókat ismerek, akiket nem vagyok rest keményen megversenyeztetni. Életfilozófiám, hogy minden munkafázisra és beépítendő anyagra több árajánlatot kérek. Nálam egy ajánlat nem ajánlat!

Azzal, hogy így versenyeztetem a kivitelezőket, kb. 20%-ot tudok megfogni az eredeti egységárakhoz képest (anyagok és munkadíjak). Ha te nekiállsz árajánlatokat kérni, általában olyan 10% kedvezményeket adnak a beszállítók és a kivitelezők. Ez nem azért van, mert te béna vagy, hanem azért, mert engem ismernek és 20 éve elfogadnak.

Természetesen biztosra veszem, hogy neked is vannak ismerőseid, akiknél jelentős kedvezményt kapsz. Tőlük is fogok ajánlatokat kérni, meg az én ismerőseimtől is. Győzzön a jobbik (semmi politika)! Sosem sértődök meg azon, ha van nálam olcsóbb/jobb! Sőt, szívesen tanulok, és építem a kapcsolataimat!

Miközben megy az építés, te bátran foglalkozhatsz a saját munkáddal/szakmáddal, és keresheted a pénzedet. Ezt sokan nem értik meg, hogy mit is jelent: ahelyett, hogy futkorászol a kedvezmények után, nyugodtan élheted az életedet. A saját óradíjadat ne hagyd ki a képletből!

A végére hagytam egy jelentős összeget: nem kell a generálkivitelezők 10-15%-os plusz díját sem kifizetned! Ezt nem magyarázom túl, ehelyett nekem lesz egy díjazásom, amit árajánlatban a kezedbe adok. Természetesen az én díjam sosem éri el egy generálkivitelező árát.

 

Gyorsabban építtetek a vállalkozók nagy részénél

A sebesség a projektmenedzsernek a fő szakterülete! A mi specialitásunk a szakmák egymás utáni összeszervezése. Én előre lefoglalom a vállalkozókat, és sávos diagramon vezetem az időbeosztásokat. Mindennek meg van a pontos ideje, amitől ha eltérünk, akkor elcsúszik az átadás ideje. Ezt egyikünk sem szeretné, mivel fix és összegért dolgozom, amit havonta részletekben fizetsz nekem

Amint megvannak a terveid, én elkészítek egy diagramot, amin minden munkafázis dátummal, kivitelezési intervallummal szerepel. Ezen a diagramon már kötésidők, pihentetési idők is rajta lesznek. Ezen napra pontosan ott lesz, hogy pl.: mikorra kell megrendelni a nyílászárókat, ahhoz, hogy határidőre megérkezzenek, és mihamarabb zárhatóvá váljon a ház. De arra is vigyázok, hogy pl. a vakolással ne tegyék tönkre őket.

Minden építési fázisnál szakértő ellenőrzi a kivitelezőidet

Én leszek ez a szakértő. Napi szinten több órát ott fogok az építéseden ücsörögni, és hibák után kajtatok. Ezeket a hibákat nem neked kell kiszúrnod, hogy otthon nagy dühösen magyarázzad a feleségednek. Ehelyett amikor kedved van kijössz szétnézni és kérdezősködni. Én pedig elmagyarázom, hogy mi miért épül úgy ahogyan épül. Ha valami mégsem úgy készül ahogyan szeretnéd, akkor megbeszéljük a problémát (lesznek, ez építőipar), és korrigálunk. Egy jó projektmenedzser nem vitázik, és bizonygatja az igazát, hanem alapos tájékoztatás után hagyja dönteni a megrendelőt.

Itt a hangsúly a kényelmes, jó hangulatú építészeten van: nem idegesítelek felesleges baromságokkal, de a fontos dolgokat szépen együtt megbeszéljük (lehetőleg a tervezési fázisban). Nálam a lényeg azon van, hogy te jól érezd magad az építésed során. Túl nagy összeget költesz el ahhoz, hogy rosszul érezd magad a procedúra alatt.

Sok embert láttam végigparázni az építését: rámegy az egészségük, a párkapcsolatuk, az idegrendszerük. Mindezt úgy teszik, hogy elköltik az életük legnagyobb összegét. Ha én irányítom az építésedet, akkor jó eséllyel mosolyogva fogunk együtt dolgozni (határozottan vidám ürge vagyok).

Egy jól ellenőrzött építésen kevés a hulladék

Az én építéseimen rend honol. Képes vagyok napokig takarítani, rendszerezni az anyagokat, de nem ezért fogsz engem fizetni. Amivel segíteni tudlak az az anyagmennyiségek pontos számítása. Saját terveket készítek, amin pontosan tudom számítani az anyagmennyiségeidet. Azzal, hogy pont annyi anyagot rendelek amennyire szükség van, pénzt spórolok és környezetet védek.

Más cégek egy nagy rendeléssel elintézik az anyagbeszerzést. És persze túlrendelik az anyagot, hogy nehogy kevés legyen a cucc. Én nem így gondolkodom: én kevesebbet rendelek, és a munkafázis vége fele kihozatom az elmarad anyagokat. Így általában megspórolok az anyagköltségen kb. 10%-ot. Azzal, hogy sokkal kevesebb megmaradt anyag, hulladék sem lesz annyi. Ezzel megint spórolunk egy kicsit.

Nem kell előlegezni

Egy generálkivitelező simán bekér 50-60% előleget ahhoz, hogy egyáltalán megmozduljon. Na nálam ez nem így megy: munkafázisonként kell fizetned a kivitelezőket: elkészült a terv? Kifizeted a tervezőt. Megvan az alap? Fizetés. Az én béremet meg szépen havi szinten. Egyedül az anyagokat kell a beérkezésükkor fizetned. Ez szerintem korrekt elszámolás. Ha valami mégsem stimmel, akkor meg lazán kidobhatsz úgy, hogy nincs előre beperkálva pénz.

Dokumentálom az építésedet

Ez egy nagyon vagány funkció: szépen lefényképezem lépésről-lépésre az egész építésedet. Ez amellett, hogy jól néz ki, egy esetleges eladás esetén baromira hasznos tud lenni. Itt nem kell nyomozni, hogy betonból, vagy takonyból készült-e az alaptest: ott a terv, a fénykép, a beton szállítólevél, a vasátmérő, a sarokvasak. Egy ilyen házat sokkal könnyebb eladni, mint egy sima mezei házikót.

Ha pedig átalakításra kerül a sor, akkor a képek alapján nyugodtan fúrhatsz faraghatsz a házban.

Ha engedélyt adsz rá, akkor nagyon szívesen írok cikkeket az építésedről, hogy mások is tanulhassanak a történetből. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy egy kopottas íróasztal mellett az építéseden egy notebookon megírom a az aktuális építési fázis nehézségeit, árait, gyönyöreit.

Ismerem a legújabb technológiákat

Ez szerintem megint egy nagy előnyöm: kifejezetten tájékozott vagyok az új technológiák terén, és ezeket viszonylag objektíven kezelem. Ez azt jelenti, hogy nem feltétlenül fogok rád beszélni mindenféle kísérleti fázisban lévő megoldásokat, sőt: szeretem a bevált, könnyen és jól beépíthető megoldásokat.

Ha viszont szereted a legújabb technológiákat, akkor abban is partner vagyok, mivel rengeteggel dolgoztam már. Pl.: okos ház megoldások, páratechnolóia figyelembe vétele, előrelátó méretezések, stb…

Projektmenedzser munkám hátrányai

Meg kell bíznod bennem

Gyakran látom, hogy a projektmenedzserek (undorító) visszafizetős rendszert alakítanak ki: a megrendelő kárára összejátszik a kivitelező és a projektmenedzser. Erre írok egy példát: a burkoló 5.000 Ft/m2 helyett 7.000 Ft/m2 áron burkol, a projektmenedzser meg lenyomja a megrendelő torkán az emelt árat (ez baromi ügyes srác, simán megéri). Utána a 2.000 Ft többleten meg szépen megosztoznak a felek. Erre a mentalitásra irtózatosan haragszom, mert ez a megrendelő egyszerű meglopása. Ez a trükközés az állami szféra találmánya (néhol korrupciónak is becézik), de szerencsésen megérkezett a magánszférába is. Főként a nagy cégeknél történik meg gyakran.

Ezt a problémát irtózatosan nehéz észrevenni, de talán megelőzhető azzal, hogy a te ismerőseidtől is kérünk árajánlatokat. Így mindig lesz egy kontroll árajánlat, ami biztonságot ad. A másik, hogy egyszerűen meg kell bíznod bennem. Ez van. Nyugtasson a tudat, hogy semmi kedvem sincs pár millió forintért bemocskolni a nevemet.

Néha nálam lesz (kevés) pénzed

Na nem az egész, hanem egy minimális összeg. Ennek a pénznek az a célja, hogy tudjak vásárolni apróságokat az építésedhez. Leginkább csavarok, pur habok, apróságok szoktak kelleni, amiket nagyon nehéz előre kiszámolni. Apróságok, de ha elfogynak, akkor leállhat az építés. Ezekről elszámolást vezetünk, így nincs összeveszés.

Gyakran kell utalnod

Ha rendelsz egy szolgáltatást, akkor bizony gyakori fizetési feladatod lesz: néhány anyagbeszállító előleget kér (próbálom kerülni őket, de lesz ilyen), és ezeket mihamarabb el kell utalni, hogy gördülékenyen dolgozhassunk.

Lesznek viszont olyan helyzetek, hogy én tartom a hátam a beszállítóknak: ha megrendelsz egy szolgáltatást, akkor azt mindenféleképpen ki kell fizetned, különben engem porolnak el. Ez egy kölcsönös játék, és meg kell bízzunk egymásban.

Pénzbe kerül

Mint minden, ez a szolgáltatás is pénzbe kerül. Az ár nagyban függ a projekt méretétől, de egy nagyságrendi számot mondok azért: Miskolc környékén olyan 450.000 Ft/hónap, Budapesten kb. 550.000 Ft/hónappal kell számolni. Ezek a számok sok mindentől függenek, csak azért írtam le őket, hogy ne havi 150.000 Ft-ban gondolkozz.

Amit hozzátennék az árhoz: mivel az építés során versenyeztetek,  a díjam jó eséllyel nem jelenik ez meg a költségvetésedben. Többet spórolok neked, mint amennyibe kerülök. És ajándékban levezénylem a komplett építésedet.

Összegezve

Én egy olyan projektmenedzser szolgáltatást nyújtok, mintha egy építős barátod foglalkozna a házad építésével. A végelszámolásnál olcsóbbra jössz ki, mintha magadnak építetted, és közben nyugodtan végezheted az eredeti szakmádat, pénzt kereshetsz, élheted az életedet.

Ha felkeltettem az érdeklődésedet, akkor bátran keress meg a levele.levente@gmail.com e-mail címen, vagy a 0630/661-9476 -os telefonszámon!

 

Üdv.: Levi