Költségvetés: az építés legfontosabb doksija

Költségvetés? Ezmiez?

Az árazatlan költségvetés egy olyan doksi, ami tételesen tartalmazza az építésed során megvalósítandó feladatokat, és azok mennyiségét (elvileg az összeset). Ha sikerül rávenned egy számodra szimpatikus kivitelezőt, hogy árazza be, akkor az árazatlan költségvetés átalakul árajánlattá. Ha elfogadod az árajánlatot, akkor onnantól már csak simán költségvetésnek szoktuk becézni. Ez a legfontosabb dokumentumod az építésed során, ne guberáld el!

Új ház építése során milyen költségvetésekre lesz szükséged

1. Szerkezetépítő költségvetés – kb. 8-15 oldal
2. Gépész költségvetés – kb. 4-8 oldal
3. Villanyszerelői költségvetés – kb. 2-4 oldal
4. Nyílászárós költségvetés – kb. 2-6 oldal
5. Építőmesteri költségvetés (ez mehet általában a szerkezetépítőivel egyben) – kb. 5-10 oldal
6. Bútorasztalos költségvetés – kb. 4-8 oldal
7. Kertépítési költségvetés – kb. 4-8 oldal

Ezek közül általában ha az első 5 tétel megvalósul, akkor én már boldogan viselem el az univerzum megállíthatatlan tágulását.

Miként készül a költségvetés

A sztori a tervezéssel kezdődik: egy jóvágású építész megtervezi a házadat, rohansz haza a párodhoz kezedben a tervekkel és seggedben a zabszemmel. Fel is töltitek a terveket az ETDR rendszerbe, ott is átmegy, mint liba a foson. Megérzed a viszkető érzést, építeni kéne. Felhívsz kapásból 12 kivitelezőt, hogy bekérd az áraikat, hiszen okos vagy, versenyeztetsz.

A 12-ből 8-kivitelző ugyanazt mondja: erre és erre az e-mail címre küldd át légyszi az árazatlan költségvetést a tervekkel együtt, 1-2 héten belül beárazzák. A megmaradt 4 kivitelező a terveket fogja kérni, ők majd megoldják a költségvetés készítést okosba’. És itt jön el az pillanat, hogy feltúrod a gépedet, és (pornón kívül) semmit sem találsz: nincs árazatlan költségvetésed.

Úgyhogy elküldöd a megmaradt 4 kivitelezőnek a terveidet, és vársz. Pár hét múlva bejönnek az ajánlatok, és nagy eséllyel kiválasztod az eredeti 12-ből a 8. legjobb kivitelezőt. Hogy miért nem a legjobbat? Azért, mert őt kizártad azáltal, hogy nincs árazatlan költségvetésed. Úgyhogy csináltassál egyet, mert nagyon komolyan rá fogsz kettyinteni: drágán és rossz minőségben fogsz építeni. Az építőipar pedig nem ismeri az aprópénz fogalmát: itt a drága tényleg bazi sok pénzt jelent!

Nade akkor hogyan készül az árazatlan költségvetés

Ennek több útja is lehetséges. Kicsit olyan, mint a Gyűrűk Ura: Frodó elsétált Mordorba, de mehetett volna akár sasok hátán, vagy Gandalf odavarázsolhatta volna, vagy a fák hátán is lovagolhatott volna, vagy mittomén…

1. Az első és legkézenfekvőbb megoldás, hogy megcsinálod magadnak. Ez nem olyan, mint a maszturbálás, sajnos tutira nem lesz jó: a fele tételt ki fogod hagyni, a másik felét pedig hibásan fogod beírni. Ez nem a te hibád, egyszerűen csak más a szakmád. Kicsit olyan, mint automata fegyverrel orosz rulettezni: bukta lesz… Ezt a megoldást csak akkor ajánlom, ha tényleg tudod, hogy mit akarsz…
2. Kiadod a tervezőnek, hogy csinálja meg ő. Tervezője válogatja, hogy bevállalja-e. Aki bevállalja, az általában kiadja alvállalkozásba költségvetés készítő embereknek (építészet, gépészet, villanyszerelés). Egy ilyen csomag nettó 3-400.000 Ft-ba kerül (2023-at írunk). Ha ügyi vagy, akkor belealkudhatod a komplett tervezési árba. Ha elfeledkezel már az elején egyezkedni róla, akkor nagy eséllyel utólag pénzt fog kérni érte a tervező.
3. Megbugázol :egy kivitelezőt, hogy csinálja meg ingyen találsz egy szimpi kivitelezőt, aki van annyira lelkiismeretes, hogy tételes árajánlatot ad neked (qrva sok meló). Ezután az etikátlan hacker oldalad kitörli a táblázatból a szimpi kivitelező árait és elérhetőségeit, és kész is van a nagy mű! Ennek a módszernek nagy előnye, hogy ingyenes, és ránézésre tök jó megoldást ad. A gyakorlat mást mutat: pontatlan szokott lenni az eredeti ajánlat. Méghozzá úgy pontatlan, hogy az anyagminőségekkel és mennyiségekkel ráb@sszál. Ingyen kaptad, ne csodálkozz!
4. Felbérelsz engem, hogy készítsek egy tuti árazatlan költségvetést. Ennek a megoldásnak is van sok-sok előnye, és pár hátránya is a rend kedvéért.

Miért csináljam én az árazatlan költségvetésedet?

Azzal, hogy engem bízol meg a munkával, sok-sok nagyon hasznos funkciót nyersz. Természetesen az ügynek vannak árnyoldalai is, ezeket szépen felsorolom, aztán majd jól eldöntöd, hogy akarod-e a dolgot!

Az előnyeim a többi szereplőhöz képest:

• egy szép, általad is átlátható, értelmezhető árazatlan költségvetést kapsz
• a dokumentum jó sok információt tartalmaz a kivitelezés gyakorlati megvalósításáról. Hogy jobban értsd: manapság nagyrészt a TERC nevű program tételeit használjuk a költségvetések készítésekor. Hogy miért? Mert ez terjedt el. Hogy miért terjedt ez el? Mert jól használható, okos rendszer. Na az általam készített költségvetések a TERC tételeit tartalmazzák, de finomhangolva és jó bőségesen kibővítve (pirossal jelzem a TERC-től való eltéréseket, hogy mindenki jól lássa)
• viszonylag gyorsan megcsinálom, ha nem vagyok széthavazva (általában 1-2 hét alatt megvagyok)
• számolok olyan tételekkel, amikről a tervezőnek/kivitelezőnek gőze sincs: pl.: a beton 7-8%-ot süllyed a tömörítéskor, így többre van szükség belőle
• viszonylag olcsó vagyok: egy 120 m2-es ház szerkezetépítési árazatlan költségvetését 12 óra alatt csinálom meg, aminek az ára 2023-ban bruttó 150.000 Ft (a 12 óra a nettó munkával eltöltött időtartamom)
• online vagy személyes tanácsadás keretén belül elmagyarázom, hogy mi mit jelent a kész műben. Ezt semelyik tervező nem fogja neked megcsinálni, te meg azt sem fogod tudni, hogy mi mit jelent a tételeid közül
• észreveszem, ha hibás tétel/anyag/rétegrend/műszaki megoldás van a terveid között. Sőt, a arra van szükséged, hogy átnézzem egy meglévő árajánlatodat/költségvetésedet, akkor abban is kiszúrom a hibákat. Ha nagyon kedves vagy hozzám, elmagyarázom, hogy mit is kaptál a kiviteleződtől
• komplett építésre is megszerezhető vagyok, mint projektmenedzser.

A hátrányaim a többiekhez képest:

• csak szerkezetépítési árazatlan költségvetést tudok csinálni. Ez amúgy a többiekkel is így van, nem hinném, hogy van olyan ember (magyar) a piacon, aki érti a villanyszerelést, a gépészetet és a szerkezetépítést is egy személyben. Ha meg létezik ilyen csodabogár, akkor szerintem nem látja át mélységében a témát…  vagy kínai, indiai az illető. Szóval ha velem, ha nélkülem csinálod, akkor is szükséged lesz 3 emberre: 1 szerkezetépítős manus, 1 gépész szaki, 1 villanyász csóka a három különböző munkára. Ha a terveződ oldja meg az egész feladatot, akkor ő is kiadja 3 embernek a melót. A gyakorlat így szokott működni: a gépész és villanyos kiviteli terveid mellé a tervezőid adják a költségvetéseket. A szerkezetépítős terveid mellé meg én csinálom a doksit.
• néha hibázok: ez van, ember vagyok, de legalább javítom a hibáimat
• pénzbe kerülök: ha sikerül, akkor érdemes belealkudni (áremelés nélkül) a tervezés árába az árazatlan költségvetésének elkészítését. Ha nem megy, akkor gyere hozzám!
• ha nincsenek terveid, akkor ki kell mennem felmérni a melót, és ez pénzbe kerül. Ez van, nem úgy születtem, hogy tudjam, hogy mit és hogyan szeretnél megépíteni…
• ahogy elkezdünk együtt dolgozni rájössz arra, hogy nem vágod az építőipart, és egyre inkább igénybe fogod venni a tanácsadási szolgáltatásomat. Ez pedig még több pénzbe fog kerülni, amivel viszont milliókat fogsz spórolni a későbbiekben…

Kivitelezők és árazás –  a gyakorlatban

Ott feljebb írtam, hogy az árazatlan költségvetést a kivitelezők árazzák be. Építőipari szabvány, hogy az elmélet sehol sem fedi a gyakorlatot. Itt sem: miután telefonon/személyesen/galambpostán/morze kódon megegyeztetek arról, hogy a szaki határidőre (!!!) beárazza az árazatlan költségvetésedet, mégis valami egészen más történik! A kivitelezők jelentős része átmegy dackorszakos kisgyerek üzemmódba: a büdös életnek sem hajlandó beárazni a doksit! Hogy miért?

• nem tudja a saját árait: ilyen is van, és gyakoribb, mint gondolnád. Nekik is megvan a piacuk. Leginkább bontási és kézi földmunkát szoktak vállalni. És addig nincs is baj, amíg el nem játsszák, hogy ők a topkategóriás ingatlanmogul tőzsdecápák. Onnan szoktam gyanút fogni, hogy a tulajdonos egy csövesbánat kocsival jön, és árral kapcsolatos kérdés esetében benyögi, hogy erre az árazó alkalmazottja tud válaszolni. Konklúzió: csak bontásra és ásásra keresd őket…
• megígéri, hogy ajánlatot ad, de letojja az egészet: valamiért nem fekszik neki az üzlet! Lehet, hogy tele van munkával, de azt hazudja, hogy van kapacitása. Az is benne van a pakliban, hogy túl nagy/kicsi a meló volumene. Vagy csak nem ismeri a technológiát, amit be kéne árazzon. Számodra mindegy is, hogy miért nem ad ajánlatot, mert csak az idődet húzza. Engedd el, felesleges masszírozni, mivel a későbbiekben úgy sem tudtok együtt dolgozni…

• 

  késik az ajánlattal: mindenkivel megesik, hogy pont meghalt a nagymamája, csak velük sokkal gyakrabban, és többször egymásután. Aki késve ad ajánlatot, az a nagy eséllyel puhítja a megrendelőt… Szoktatja a megrendelőt a későbbi hazudozásra, amik nagy eséllyel végig fogják kísérni az egész kivitelezést. Ha már az ajánlatadási ismerkedési szakaszban kamuzásokon kapod a kiviteleződet, akkor a későbbiekben biztos lehetsz benne, hogy folyamatosan csinálni fogja. Ha képes vagy kezelni, akkor érdemes lehet még dolgozni vele, de nálam ez hatalmas fekete pont!

• totális más árajánlatot ad: márcsak azért sem az Exceledet árazza, hanem pl.: ad egy m2 árat, amivel pont megtörölgetheted a popódat. Vagy összevon tételeket, amivel pont nem tudod összehasonlítani a többi kapott ajánlatodat. Gyakori, hogy találomra nem áraznak be tételeket a kivitelezők, mondván ezt ők nem vállalják. Te meg azt hiszed, hogy kompletten vállalja a munkát a mester. Sok-sok munkával összehasonlíthatóvá válnak ezek az ajánlatok  is, de rizikót mindig tartalmaznak: azzal, hogy nem az általad adott doksit árazzák, változhat (fog is!) a műszaki tartalom is!

Mennyi ajánlatkérésből lesz értékelhető ajánlat?

25 éve foglalkozom építőiparral, és ezen időszak merítéséből ezek az eredmények születtek:

• ahhoz, hogy érdemben meg tudd határozni a feladathoz tartozó aktuális piaci árat legalább 3-5 összehasonlítható, jól kidolgozott árajánlatra lesz szükséged. Ha ezek az ajánlatok nagyjából ugyanazt az árat mutatják, akkor gratulálok, meg is találtad a piaci árat!
• ahhoz, hogy legyen 3-5 jó árajánlatod, legalább 8-12 kivitelezőt kell felkeresned. Ennek a rengeteg kivitelezőnek a nagy része el fogja játszani a fentebb leírt durcás kisgyereket, amivel már szerencsére tisztában vagy.

Mennyi időt emészt fel a versenyeztetés?

A tervek elkészülte után 1-2 héten belül a kezedbe kerülhe

t az árazatlan költségvetés. Eddigre érdemes már azokat a kivitelezőket kinyomozni, akiktől árajánlatot fogsz kérni. Ha ezt nem teszed meg időben, akkor még 1-2 hét nyomozással számolj! A beárazásra 1-2 hetet szoktam adni a szakiknak. Azzal számolj, hogy az értelmesebb kivitelezők csak a szabadidejükben tudnak foglalkozni a felkéréseddel… Nagyon fontos, hogy adj határidőt, amit ha átlépnek, akkor kiesnek a körből! Ha előre szólnak, hogy nem tudják tartani a határidőt, az OK. Ha egyszerűen letojja a határidőt, akkor az nagyon NOT OK. A kiértékelés pedig már pár nap alatt megvan. Ezután már a szerződéskötés van hátra (1 hét), és indulhatnak az Ork seregek!

Az én tapasztalatom szerint nagyságrendileg 1 hónap alatt megtalálhatod a befutót!

Mire jó a költségvetés?

Az árazott költségvetés lesz a szerződés mellett a legfontosabb dokumentumod az építésed ideje alatt: ezt a papírt minden munkafázisnál érdemes elővenned, hogy előre megbeszéld és ellenőrizd a mennyiségeket, anyagminőségeket és műszaki tartalmat. Az árazott költségvetést az építés teljes hossza alatt lapozgatni fogod, és menet közben rájössz, hogy az építési problémáid jelentős része ebből a dokumentumból ered (a tervből, a szerződésből és a kivitelezőtől a többi).

Ha minden jól megy, akkor a szerződésedet ritkábban kell elővenned az építésed során: az elején, amikor megkötöd és a legvégén, amikor berakod egy jó mély fiókba (na jó, a fizetési ütemezést is innen csekkolod általában).

Most pedig kötelezők röviden: árazott költségvetés nélkül ne kezdj építeni!

Levi