Eladó telek, ingatlan keresési és vásárlási trükkök

Én a legjobb eladó telket akarom a legolcsóbban!

Az összes építkezni vágyó ember az eladó telek kiválasztásával indítja az építését. Szerencsés eset, ha már megvan a kiszemelt telek, vagy örököltünk, vagy csak úgy ott van a nevünkön. Ilyenkor rengeteg kíntól szabadulhatunk meg, hiszen nem kell bújjuk az internetet, nem kell alkudozzunk, közműszolgáltatókkal hadakozzunk, stb… Ezt a cikket nem ezeknek a szerencsés telektulajdonosoknak írom, hanem azoknak az egyszeri flótásoknak, akik az építésük mellé még eladó telket is kell kutassanak és előttük áll egy ingatlan adásvétel rögös útja!

Én a saját példámon keresztül mutatnám meg, hogy milyen számokról is van szó: 2019 tavasszal vettem egy eladó telket 7,8 millió forinttért. És építek rá egy nettó 135 m2-es házat, aminek a költségvetése valahol 25-30 millió forint környékén fog megállni (leírva is qrvasok). Az egész beruházás kb. 35 millióból fog megállni. Tehát a telek az összes költségünk 23 %-a! Szinte a negyede! A fővárosban ez a százalék akár 40-50%-ig felkúszhat! Ez baromi sok pénz! És abba is gondoljunk bele, hogy miután elkezdtük az építésünket, már a telek fix, maximum a terepet tudjuk változtatni, a helyszínt már nem. Mi következik ebből?

Hát az, hogy a miénk kell a legjobb telek legyen az egész büdös földkerekségen, és tökéletesen kell végigmenjen az ingatlan adásvétel! Na ez így nem fog megvalósulni (maximum az ingatlan adásvétel), de abban segíthetek, hogy tényleg jót találj, ne csak egyet a választék aljáról! Telekvásárlásról már írtam korábban, ott inkább a paramétereket boncolgatom: Telekvásárlási kiskáté

Hogy nem érdemes eladó telket keresni?

Én erre azt mondom, hogy úgy nem érdemes semmit sem csinálni, ahogyan mások is csinálják. Ha valamit kényelmes csinálni, és úgy tűnik, hogy mindenki számára jó eredményekkel kecsegtet, akkor az számomra gyanús! Mit kényelmes csinálni? Hát ülni a tv előtt, és a telefont nyomkorászni tuti telkek után kutatva. Az emberek 95 %-a így keres ingatlant, telket, bármit. Ez azt jelenti, hogy baromi erős versenybe csöppenünk bele úgy, hogy semmi előnyünk sincs a többiekkel szemben. Annyit tudunk, hogy többet keresgélünk, és ügyesebben szűrjük a találatokat. Hát, hajrá, de kiemelkedő eredményekre ne számítsunk! Egyszerűen kevés a jó ingatlan, túl sok a jelentkező, ráadásul ugyanott tolakszik mindenki!

Az én véleményem, hogy ha bármiben is akarunk kiemelkedő eredményt, akkor el kell térni attól, amit mindenki csinál! A neten keresgélés úgy néz ki, mintha hihetetlenül hatékony lenne, de sajnos baromira nem az. Hidd el, hogy mindenki az ingatlan.com-ot  és a jófogás.hu-t bújja! Csak a hirdető honlapok ügyessége miatt tűnsz úgy, hogy baromira profi voltál.

Azért megvédem a hirdető honlapokat is:

Az előző bekezdéssel ellentétben azért ezek az ingatlan árusító portálok is nagyon hasznosak: ahhoz tökéletesek, hogy felmérjük az árakat, és a piacot meg tudjuk rajtuk keresztül szondázni. Annyira vigyázzunk, hogy  pl. az idősebb generáció kisebb arányban használ internetet, és a telkek jelentős része az ő kezükben van.

Én a piackutatást nagyon egyszerűen intézem: megnézek sok-sok telket a neten (zombulás a telefon előtt). És átlagolok egy négyzetméterárat a rengeteg hirdetés alapján. Ja, és mindezt a kiszemelt környékre leszűrve. Persze piackutatás közben nem hunyom be a szemem, ha valami jót találok a neten, akkor mindenféleképpen tárcsázok.

A lényeg, hogy a neten keresztül leginkább az ingatlan átlagos négyzetméterárát tudjuk meghatározni. Érdemes vigyázni, hogy ami árak a neten kinn vannak, azok olyan árak, amiken nem kelt el az ingatlan (hiszen még kinn van a hirdetés). Tehát még az alkuval számoljunk, ami 5 % körül szokott mocorogni.

Na akkor hogyan kell jó eladó telket keresni?

A tuti tippem pedig ez: olyan telket vegyünk, ami nincs meghirdetve. Ami régóta meg van hirdetve, azt már az ezzel foglalkozók már jó eséllyel meggusztálták, és kiszámolták, hogy nem éri meg. Ezért nem vették meg. És ha a profiknak nem éri meg, akkor jó eséllyel nekünk sem fogja megérni. Ez így rendesen ki van sarkítva: megeshet, hogy tuti vételbe futunk, de nagyon kicsi az esély rá. Az egész ahhoz hasonlít, hogy autóvásárláskor bemegyünk a kereskedésbe, és veszünk egy lutri autót. 90 %, hogy visszapörgették az óráját, és az is lehet, hogy törött, de eltüntették a hibákat. Viszont ha a szomszéd autóját vesszük, amibe cserélt olajat, és vazelinnel kenegetett, akkor kisebb eséllyel futunk lukra.

Akkor hogyan is kell jó telket venni? Hát a recept hihetetlenül egyszerű és kényelmes: ne az internetet túrjuk, hanem bringázzunk, kolbászoljunk, kutyát sétáltassunk a kiszemelt terepen. A lényeg az, hogy szólítsunk le a környéken embereket. Na nem molesztálni kell a gyerekeket, hanem például az időseket célozzuk be! Kérdezzük ki őket, hogy hol van eladó telek a környéken, és kérjünk telefonszámokat is! Csak úgy várják, hogy mesélhessenek! Én is így találtam meg azt a telket, amin jelenleg építkezek. Ezzel a taktikával helyzeti előnybe kerülünk a többi keresgélővel szemben, és olyan építési eladó telkeket találhatunk, amiket meg sem hirdettek! Mivel hirdetve sem volt, a tulajok általában az árukat sem lövik be jól. És van esély rá, hogy alálőnek a piaci áraknak (néha rendesen fölé). Na így lehet milliókat fogni: egy rejtett piacon alkudozzunk, felkészületlen eladókkal!

Akkor kiket is keressünk?

Mindenféleképpen ott lakókat kergessünk, hiszen ők ismerik az ingatlanokat szomszédságot, valószínű, hogy névről ismerik a fél utcát. Ők az:

• időseket
• kutyasétáltatókat
• autót mosó emberek
• füvet nyírók, kertben szöszmötölők

A lényeg az, hogy olyan embereket célozzunk be, akik tutira helyiek, és van idejük csacsorászni. Ha valakin látszik, hogy nem csak hobbitevékenységet folytat, hanem ténylegesen elfoglalt, azt nem érdemes zavarni, úgysem fog segíteni. Ez a módszer akár párkeresésre is ideális lehet, gondoljunk csak bele: leszólítunk egy jó csajt, hogy nem tud-e üres eladó telket a környéken? A csaj egyből levágja, hogy van vér a pucánkban (mert le mertük szólítani) és némi pénzünk, mert építkezni persze nem a csórók szoktak. Ha nem jön össze a csajozás, akkor is lehet, hogy telket ajánl. Nem veszthetünk!

Mire koncentráljunk?

Leszólítottuk azt idős bácsit, aki autómosás közben kutyát sétáltat, és Palvin Barbi a lánya. Miről kérdezzük? Nálam első az egyenesség és a tisztelet. Elnézést kérek a zavarásért, és elsőre rákérdezek, hogy nem tud-e eladó telket a környéken? Erre általában valami teljesen mással szoktak válaszolni, amibe belefűzik, hogy tudnak ilyen telket. Végig kell hallgatni az idősebbet, ne csak a lényegre kérdezgessünk! Hagyjuk, hadd beszéljenek a partnereink! Persze a beszélgetést lassan át kell terelni az eladó telkek vonalára, és elérhetőségeket kell kérni. Miközben az elérhetőségek után keresgélünk, kérjük meg, hogy még meséljen az eladókról. És itt a lényeg: ha megszorult az eladó, vagy drága fenntartani, vagy válik, szeretné meghirdetni, de még lusta volt, ha iszik, kórházba került, stb… akkor harapjunk az elérhetőségekre. Ha az eladónak van 100 eladó telke ezen kívül, akkor nagyban játszik, tuti tisztában van az ingatlanárakkal.

Jó eséllyel a bácsi/néni/jó csaj a közelben fog ingatlant ajánlani, hisz ott  laknak az ismerősei. Én ilyenkor azon melegében elsétálok a telekhez, és belövöm magamnak a méret alapján az ingatlan átlagárát. Ha már ott vagyok, akkor megnézem a neten, hogy fenn van-e a telek. Ha fenn van, akkor ár is lesz hozzá.

Megvannak a telefonszámok!

Kinn állunk az eladó telek bejáratában, belőttük az árát a fejünkben (ellenőriztük a neten), és van telefonszámunk is! Hát ott helyben telefonáljunk! Ha hazamegyünk kotlani az ügyön, akkor tuti elfelejtünk valamit: közművet, hitelt, kerítést, talaj fajtáját, stb… Ha ott kinn a telek előtt állunk, akkor ezerszer könnyebb tárgyalni.

Én a tárgyalást egyből az irányár megkérdezésével kezdem. Ha durván elszállt az illető az árral, akkor kár is nagyon húzni a dolgot, illedelmesen be kell vallani, hogy ez nem a mi kategóriánk, és elbúcsúzni. Ha jó az ár, akkor jöhetnek a paraméterek, és hogy miért eladó az ingatlan. Érdemes hagyni sokat csacsogni a tárgyalópartnert, néha elkotyognak olyan dolgokat, ami erős alkualap lehet. Olyan dolgokra gondolok, ami miatt megszorult az eladó: válás, szenvedélybetegség, tartozás, hitel, stb… Ha az eladó ilyen dolgokról beszél telefonon, akkor biztosak lehetünk benne, hogy amatőr a tárgyalópartnerünk. Ettől még tiszteljük, de legyünk tisztában ezzel a tárgyalás során!

A telekvásárlás menete: tárgyalás!

A tárgyalás célja általában az alkudozás és az ingatlan adásvétel menetének tisztázása. Én 4 fajta tárgyalópartnert különböztetek meg: amatőr, profi, szakmabéli és az ingatlanos.

Az amatőr

Ő az, aki tárgyalás alatt rengeteget beszél, és sorozatosan elkotyogtat olyan információkat, ami nekünk támadási/alku felületet ad. Őket könnyű lesz meggyőzni, hogy miért ér milliókkal kevesebbet az ingatlanja. Általában az ügyvédi munkát is ránk bízza, az első perctől kezdve megbízik bennünk. Hatalmas alkukat (akár 10%) lehet véghez vinni úgy az esetükben, hogy ott helyben foglalózunk, és megmutatjuk a készpénzt. Sok eladónak a pénz láttán bekattan az agya, és jobban enged az árból. Az amatőr eladóknak általában sürgősen kell a pénz. Általában rövid úton elérjük a célunkat náluk és eljutunk az ingatlan adásvétel nyélbeütéséig.

A profi

Nem az ingatlanokkal seftelés a munkája, de jól tud tárgyalni. Általában őszintén beszélnek, de ha az eladás okát kérdezzük, akkor esélyes, hogy kamu válaszokat kapunk. Onnan lehet felismerni, hogy keveset beszél az ingatlanról , és minden mondat előtt gondolkodik egy kicsit. Itt durva alkukkal nem is érdemes bepróbálkozni, maximum poén szinten, hogy oldjuk a feszültséget. A pénz megmutatása itt is működhet, de van, hogy ez is hidegen hagyja. A profi ingatlan eladók leginkább a korrektségre mennek, és utálják a bonyodalmakat. Arra hajlandóak áldozni, hogy minden rendben menjen az ingatlan adásvétel során, de hosszú tárgyalássorozat után lesz a miénk az eladó telek, és kicsi alkura számítsunk (max 5%).

A szakmabéli

Az ő esetében mi vagyunk az amatőr tárgyalópartnerek. Ezt onnan ismerhetjük fel, hogy folyamatosan beszéltetni próbálnak (pont úgy, mint mi a két bekezdéssel korábbiakat). Magukról csak azt árulják el, amit el akarnak mondani. Nagyon hamar megtaláljuk a közös hangot egymással, de vigyázzunk: ez az ő tárgyalóképessége miatt van így. Valahogy mindig azt mondja, amit hallani szeretnénk. Ha tudunk alkudozni, akkor ő ezzel már korábban is számolt. Ja, és végeláthatatlan hosszú tárgyalásokra számítsunk: minden tárgyaláson egyenként szorítja a gyeplőt, sosem zúdít ránk sok szigorítást egyszerre. Emiatt rengeteg tárgyalásunk lesz, és mindegyiken el akar érni valami apróságot. A sok kis apróság a végén összeadódik, de menet közben ez még nem tűnik fel. Valahogy mindig azt mondja, amit hallani szeretnénk.

Az ingatlanos

Nem titkolom, utálom az ingatlanosokat. De elismerem, hogy tényleg szükség van rájuk. Amiatt van rossz tapasztalatom, hogy kevés az igazán jó ingatlanos: nagy részük olyan, mint a politikus. Ahhoz, hogy átvigye az akaratát rajtad, szinte bármire képes. Nem mindig értenek az építészethez, de mindenféleképpen rád akarják sózni az ingatlant. És ez veszélyes dolog. Néha kamuznak, de van, hogy egyszerűen nem értenek ahhoz, amiről fél órája teljes meggyőződéssel beszélnek. A problémákat bagatellizálják, és úgy irányítják a beszélgetéseket, hogy eltereljék a figyelmet a fontos dolgokról. Ha olyan ingatlanossal hoz össze a sors, aki érti az építőipart, akkor nagyon szerencsés vagy. Ha becsületes is, akkor még szerencsésebb. Sajnos nagyon nehéz megkülönböztetni attól, aki nem is konyítja az ipart és át akar verni…

Mikről tárgyaljunk telek vásárláskor?

Pár sor arról, hogy miket érdemes megbeszélni az telekvásárlás során:

• az eladó telek hitellel terhelt-e?
• közművek vannak-e? Ha vannak, akkor mi van a telken, mi az utcában, min van óra, és min nincs?
• a telek körül van-e kerítve?
• mennyi a szintkülönbség a telken?
• mennyi a beépíthetőségi százalék?
• milyen a telek tájolása?
• kinek a nevén van a telek?
• mi a besorolása a területnek (lakóövezet, üdülő, stb…)?
• internet, tv szolgáltató, térerő van?
• fúrt kút van-e a telken? Vajon milyen mélyen van a talajvíz?
• az elektromos hálózat légkábeles vagy földkábeles?
• saroktelek? Hány méter az utcafront?
• foglaló összege?
• ki fizesse az ügyvédet (alkudozni ér ennél a tételnél is)?
• oldalhatáros vagy szabadon álló beépítés van a telken?
• mennyi tűzhatárt kell elhagyni a szomszéd háztól?
• mennyi a számított építménymagasság (ha tudja az eladó, akkor profival van dolgunk)?
• az adásvételi szerződéssel ne az ügyvédnél találkozzunk először! Kérjünk mintát 1-2 nappal a szerződéskötés előtt!

Amit ki ne felejtsünk a telekvásárlás menetéből: telekvásárlási illeték

Sajnos hazánkban jóformán minden után fizetnünk kell: ha nem adót, akkor illetéket. Az állam rájött, hogy ha mindennek külön nevet ad, akkor az fel sem tűnik az embereknek. Attól, hogy nem tűnik fel, a telekvásárlás után telekvásárlási illetéket vagyunk kötelesek fizetni, ha nem építünk rá lakóingatlant 4 éven belül. A telekvásárlási illeték mértéke 4%-a az adásvételi szerződésben szereplő összegnek. Ha az adásvételi szerződésben feltüntetjük, hogy 4 éven belül olyan lakóingatlant építünk, aminek hasznos lakható alapterülete nagyobb, mint az építési telek beépíthetőségének 10%-a, akkor nyertünk, elengedik a telekvásárlási illetéket. Nagyon kegyesek, hogy penészedjen le a mellbimbójuk. Azt még gyorsan hozzáteszem, hogy nem elég megépíteni a kacsalábon forgó favellánkat! Használatbavételi engedélyünknek is lenni kell a 4. év végére. Ez egy nagyon furfangos kitétel: nekem kb. 3/4 évembe került, mire meglett a használatbavételi engedély, mert a községünkben nyugdíjba ment az ügyintéző néni. Gondolom nem robban fel az agyad, ha egy ilyen miatt csúszol ki a határidőből, és a rugalmas hatóságok kifizettetik veled a telekvásárlási illetéket…

Ami a lényeg: ne felejtsük ki a szerződésből a telekvásárlási illetékről (annak mentességéről) szóló passzust, és 4 éven belül szerezzünk használatbavételi engedélyt!

Van egy ajánlatom!

Ha ezt a cikkemet és a blogomat olvasgatod, akkor nagy rá az esély, hogy építkezel. Ha pedig építkezel, akkor pont kapóra jöhet a projektmenedzseri szolgáltatásom.

Ha csak jó tanácsra, vagy építőmérnöki szakvéleményre van szükséged, akkor pedig ezt az oldalamat böngészd át: építőmérnöki szaktanácsadás (személyes és online)!

Összefoglalás

A cikkem fő tanulsága az, hogy bármit is csinálunk, ha kiemelkedő eredményt szeretnénk, akkor nem érdemes ugyanazt csinálni, mint amit a nagy tömegek csinálnak. Egyszerűen túl nagy a verseny, esélyünk sincs jónak lenni! Én úgy gondolom, hogy ugyanez a helyzet a telekvásárlás környékén is! Ne legyünk lusták és szégyellősek, igenis eredjünk az emberek közé és kommunikáljunk minél többet! Pár személyesen átbeszélt telek többet ér 20 netes hirdetésnél!

Ha tetszett a cikkem, akkor lájkold, osszad, és írj te is hasonlót! Ha értékes tartalmat írsz, kiraklak a honlapra szőröstül, cikkestül, fényképestül, mindenestül!

Levi voltam, kezicsólolom!