Építési telek vásárlási útmutató

Kezdetek építési telek vásárlásához:

Építési telket vásárolni a világon a legegyszerűbb dolog! Kiált fel mindenki, hisz csak pénz kell hozzá… Tényleg egyszerű, de előtte érdemes elolvasni ezt a kis szösszenetet, mert van pár buktatója a témának. Internet, apróhirdetés, haverok kikérdezése, hátha valaki tud valami alkalmi vételt. Ha van egy pár kinézett eladó telek, akkor érdemes szépen kinyomtatni az adatlapokat, mert egy idő után keveredés lesz a vége a nézelődésnek. Tollal, térképpel, GPS-el, iránytűs telefonnal felszerelkezve autóba, kerékpárra (a kerékpáron jobban átjönnek a hely illatai, zajai, az egész szelleme) kell ülni és irány a „vadon”! Kiérkezve a területre érdemes jól szétnézni: milyen a szomszédság, könnyen megközelíthető-e, van-e tömegközlekedés, bolt, posta, iskola? Ezeket érdemes felírni a kinyomtatott adatlap hátuljára!

Manapság minden okostelefonban van iránytű alkalmazás: ha nincs, akkor érdemes letölteni indulás előtt. És itt jön a csízió: a leendő házat a területre elképzelve le kell ellenőrizni, hogy merről fog sütni a nap. Ha szeretnénk olyan házat és építési telket ami napsütötte, úgy az ideális a délnyugati tájolás. Ha lehet, akkor az építendő ház se vessen árnyékot az udvarra, sőt a szomszéd házak is árnyékolnak!

Node hova fog kerülni a ház az építési telken? Meg kell nézni, hogy az utcában hova épültek a házak! Ebben az esetben (a képen látható) az utcafrontra kerül a ház, így a telek szép napos lesz.

Nézzünk jól körül!

Ha az eladó telek építési helyén nagyfeszültségű kábelek futnak, vagy földgázvezeték megy keresztül, akkor érdemes másik építési telek után nézni. Az is nagyon fontos lehet, hogy a csapadékvizek hol állnak meg a környéken: ha az utca magasabban fekszik a teleknél, akkor jó eséllyel hozzánk fog befolyni a rengeteg esővíz. Rá kell nézni a csapadékelvezető rendszerre is. Ez általában árkot jelent az utcával párhuzamosan, egy vagy két oldalon. Ha van, akkor jó eséllyel nem lesz horgásztó a kertünkből, cserébe karban kell tartani kaszálással, ki kell betonozni (cikk betonozásról) , hidat kell építeni rá a bejáráshoz.

Zaj! Ő is itt van, és érdemes kivesézni! A legnagyobb zajt a gyárak, főutak, autópályák és a vasút adja. Jó lehet, ha az ember eltölt egy kis időt a területen, így képet kaphat a zaj forrásaira. Lehetőleg hétköznap délután 4-5 felé, amikor mindenki hazafele igyekszik, érdemes kimenni és fülelni… télen jobban hallható a zaj, mert a lombhullató fák nem akadályozzák a hanghullámok útját. Ha gyár van a közelben, érdemes kikérdezni a szomszédokat, hogy milyen zajjal jár az üzem (szirénaszó, próbariadók, kamionforgalom, káromkodó munkások, önjelölt nagyfex tesztelő szomszéd, stb…). Ugyanez áll a stadionokra is.

Apropó szomszédok: ha már beszélünk velük, kérdezzünk rá pár dologra! Volt-e valaha árvíz, belvíz a környéken, ha ránk jön a kútfúrási láz, milyen mélyen lesz a vízadó réteg, amikor ők építkeztek, milyen volt a talajmechanika (később az alapozásnál nagyon fontos lesz). Biztosan emlékeznek a környékbeli bűncselekményekre is. A szomszéd kétélű fegyver lehet, mert segít Nekünk, de a telket eladónak is! Valószínű beszámol arról, hogy kikérdeztük és ezzel biztossá teszi az eladót arról, hogy komoly vételi szándékunk van. Ilyenkor a sikeres alkudozás esélye csökken. Érdemes nem a közvetlen szomszédot, hanem pár házzal távolabbi szomszédot interjúztatni.

Egy szó, mint száz, végig kell nézni minden olyan tényezőt, ami az életünk során zavaró lehet.

Közmű, az örök mumus!

Eddig egyszerű a dolog, mert simán odaképzeltük a kuckót. Jöhet a neheze: KÖZMŰVEK! Maga a szó sem kellemes, de át kell esni rajta: a hirdetésben erről a témáról vagy nagybetűkkel döngetik a mellüket, vagy tudomást sem vesznek. Mindkettőt meg kell vizsgálni! Ha benne van a hirdetésben, hogy közművesítve van a telek, az azt jelenti, hogy van egy vízóra akna, benne vízórával és elzáró csappal, van egy szennyvíz csatlakozás tisztító idommal, van egy gázcsap gázórával, és valahol lennie kell egy villanyórának, benne áram. Ez a legritkább eset. Ha ezek közül egy sincs meg, akkor ezeket nekünk kell megrendelni és kiépíteni. A kiépítés költsége változó, de ökölszabályként mindenki 1 millió Ft körül számol.

Elég gyakran úgy hirdetnek az eladók, hogy közművesített a telek, de csak csonkok vannak a telken. Ilyenkor a közműfogadó aknák, dobozok létesítése a mi feladatunk.  Sajnos az sem ritka, hogy ezek a közművek az utcában sincsenek meg! Ilyenkor a kiépítés költsége sokszorozódik, ha egyáltalán bevállaljuk.  Tegyük fel, hogy megvannak a közművek, de ennek egy külön témát áldozok, mert ez egy ingoványos része az építkezéseknek.

Az építési telek megközelítése

Körül van kerítve az építési telek? Ha igen az jó, az még jobb ha olyan kerítéssel, ami tetszik is. Ha nincs, akkor legalább egy ideiglenes kerítést érdemes felhúzni az építés idejére! Milyen úton közelíthető meg a telek? Az aszfaltos a legjobb, a földúttal még lesznek gondjaink… Gondolj bele: egy laza betonos mixer kocsi majd 40 tonna. Ha elássa magát, akkor ciki van. Benne a beton, ami elkezd kötni 3-4 óra múlva. Ezt a gondolatot inkább most ne vigyük tovább, majd külön kivesézzük. A kavicsos út már jó, csak a beköltözés után sokat kell mosni a kocsit.

Papírmunka

Eddig megvolnánk, irány haza, elő az internetet: meg kell nézni, hogy az építési telek papírjai rendben vannak-e! Ha valaki építkezni akar, az nem ússza meg az ügyfélkapus regisztrációt! Ezt kormányablakban lehet megejteni személyes ügyintézéssel ingyenesen. Ha megvan a regisztráció, le tudjuk ellenőrizni a tulajdoni lapot. Ez nagyon fontos, nehogy hitellel terhelt telket vegyünk, vagy valaki ismeretlen ember telkét adják el nekünk. Érdemes letölteni a térképmásolatot is! Az önkormányzatok általában letölthetővé teszik a rendezési tervet: érdemes letölteni és megnézni, hogy a ház beleillik-e a tervbe!

Pl. Debrecen rendezési terve

Építési Osztály

Irány az építési hatóság! Általában kedvesek, érdemes minden szavukat leírni! Ők fogják berajzolni a térképmásolatra a leendő ház helyét és lehetséges alakját az építési telekre. Továbbá a beépíthetőségi százalékot is ők tudják meghatározni: egy 1000 m2-es eladó telekre ha 30%-os beépíthetőség van, akkor 300 m2 épületet építhetünk. Érdemes rákérdezni mindenre, nincs rossz kérdés: maximális beépíthetőség, magasság, szélesség, hossz, szabad-e pincét vagy emeletet építeni. Azt is ők tudják, hogy milyen stílusú házat engedélyeznek. Pl. nem mindenhova szabad lapos tetős házat építeni! Néha a színbe is beleszólnak… Érdemes rákérdezni, hogy a területről mit kell tudni, hagyjuk őket beszélni, nagyon sok érdekes információt tudnak: fontos lehet, hogy nem esik-e régészeti területre az építési telek, és ha igen akkor mi a teendő.  Érdemes megmutatni nekik a rendezési tervet (náluk is lesz, ebből dolgoznak)! Jobban tudják, hogy mi micsoda rajta, mint mi, egyszerű halandók!

Vissza a mumushoz

Jöhetnek a közmű hozzájárulások: vásárlás előtt végig kell járni a közműszolgáltatókat, akik írásos beleegyezéseket adnak, hogy kegyeskednek ellátni minket a kész házunkban vízzel, árammal, gázzal és szennyvízszolgáltatással. Ha már ezt intézzük, érdemes felkeresni a TV, internet és szemétszállító cégeket is. Az áram, és internet esetében nem árt, ha földkábeles bekötéssel kényeztetnek el minket. Így majd nem kell a lengedező kábeleket csodálnunk… Én biztosan nem vennék építési telket közmű hozzájárulások nélkül.

Eladó építési telek és alkudozás

Komoly vételi szándék esetén érdemes egy kutatógödröt ásni (sajnos kevesen teszik meg. Ha lusták vagyunk, akkora szomszédokat kérdezzük): egy olyan mély lyukat kell ásni, amiben elérjük a teherviselő agyagos talajt. Ebből következtethetünk arra, hogy mennyibe fog kerülni az alapozás. Minél mélyebben van a a teherviselő talaj, annál drágább lesz az alapozás. Ha minden patentül lefutott, lehet alkudozni a tulajdonossal. Ez egy külön műfaj, érdemes felhozni, ha a közművek nincsenek benn a telken, vagy nincs kerítés,  meredek a telek, nem jó a formája, rossz a tájolása, meg mindent ami árcsökkentő tényező lehet! Az átírási, ügyvédi költségeket is érdemes előre megegyezni, hogy ki fizeti. Az ügyvéd valószínű felszámolja a hiteles tulajdoni lap árát a térképmásolattal és a saját díjával karöltve.

Ha eladó építési telek után kajtatsz, akkor szinte biztos vagyok benne, hogy főként az internetet bújod, hátha a kezed ügyébe kerül egy tökéletes eladó telek. Erre sajnos kicsi esély van, de tudok egy tökéletes megoldást, amivel a többi keresgélő elé keveredhetsz a kutatásaid során! Ebben a cikkemben bemutatok pár trükköt, ami segíthet a tökéletes építési telek felkutatásában: Eladó telek, ingatlan keresési és vásárlási trükkök

Egyéb szolgáltatásaim

Ha ezt a cikket böngészed, akkor nagy eséllyel közöd van valamilyen építkezéshez. Ha ráhibáztam a dologra, akkor érdekes lehet számodra két szolgáltatásom is: az első egy teljes projektmenedzseri szolgáltatás. Ennek a lényege az, hogy levezényelem akár az egész építkezésedet.

A másik szolgáltatásom az építőmérnöki szaktanácsadás. Ezt azoknak ajánlom, akik valamilyen konkrét megoldandó feladat előtt állnak, és tanácsot szeretnének kérni. A tanácsadás online és személyes is lehet.

Illeték, te drága!

Tegyük fel, hogy sikerült megbirkózni az eladóval, és kezet ráztunk az adásvételre. Ilyenkor nagyon ajánlom, hogy az adásvételi szerződésbe kerüljön bele, hogy 4 éven belül családi házat építünk az építési telkünkre. Ilyen esetben a NAV nagy kegyesen elengedi az illetéket. Minek kell megfelelni? A telek maximális beépíthetőségének minimum 10%-a nettó lakóterület kell legyen. Nagyon figyeljünk, mert az ügyvédek imádják kihagyni az adásvételi szerződésből ezt a pontot, még akkor is, ha külön felhívtuk rá a figyelmüket. Észre sem vesszük, csak jön a csekk az illetékkel. Ilyenkor még van esélyünk fellebbezni, nekem már sikerült. (az én ügyvédem is kihagyta az illetékmentességről szóló részt). Egyre figyeljünk: ha kicsúszunk a 4 évből, akkor a NAV elővesz minket, és behajtja az illetéket ha akarjuk, ha nem. Szóval használatbavételi engedély 4 éven belül, és ugrik az illeték. Ja, azt elfelejtettem, hogy az illeték mértéke az adásvételi szerződésben szereplő ár 4%-a.

Ha mégsem építenénk, és be kell fizessük az illetéket, akkor jó megoldás lehet, hogy kevesebbet írunk a szerződésre (észszerű kereteken belül). Ezzel a megoldással az ügyvédi költségeken is foghatunk egy kicsit. Én ilyet persze sosem csinálnék, hiszen ez illegális, és nem hizlalja az éhező kormányunkat és a éhendöglődő ügyvédeket. Ami miatt tényleg veszélyes az az, hogy az eladó megléphet a fennmaradó összeggel.

Remélem, hogy segítettem elkerülni egy pár taposóaknát a telekvásárlás kanyargós ösvényén!

Levi voltam, sziasztok!