Családi ház vásárlási útmutató tippekkel I. rész

Használt családi ház? Lássuk!

Ebben a cikkben azt fogom megmutatni, hogy mire vigyázz családi ház vásárlásakor. A feladat egyszerűnek tűnik, de rengeteg olyan buktatója van ami a zsebünkre mehet. Léteznek kis problémák, és vannak olyan esetek, amik akár az egész (erre a célra félretett) pénzünk elvesztésével járhat. Sajnos ez egy ilyen szakma.

Szerény véleményem szerint egy átlagos ember életében családi ház vásárlás egyszer, kétszer, de maximum háromszor történik meg. Cserébe ez a vásárlás a vevő életében megkeresett összes pénz jelentős részét felemészti: kit izgat, ha átvágnak egy kenyér vásárlásakor 20 Ft-al? Hát engem nem. Viszont, ha rám dől a múlt héten vett házam, amire egész életemben kuporgattam, na az szépen felbasz. Szóval olyan döntést kell meghozni, ami az egész életünk költségvetésére nagy hatással van, és rövid időnk lesz dönteni. Sok embert láttam, aki ezt a döntését meghozza, és külön kategóriába sorolom őket.

Egy gyors ajánlat

Mielőtt belevágunk van számodra egy ajánlatom: létrehoztam egy építőmérnöki tanácsadási lehetőséget, aminek a lényege az, hogy segítek megszakérteni a kiválasztott ingatlant/ingatlanokat: együtt megnézzük az ingatlant, és én elmondom az előnyöket/hátrányokat. A döntést te hozod meg, de úgy, hogy a szükséges információk már a kezedben lesznek!

Ha mégis inkább az építkezések felé kacsintgatsz, akkor érdemes lehet megnézni a projektmenedzseri szolgáltatásomat.

A görcsölős

Na ők azok a típusok, akik 5 év alatt sem vesznek semmit. Folyamatosan keresik a legjobb lehetőséget, és csak a legeslegjobb lehetőséggel érik be. Mottójuk: tökéleteset ingyen. Igen, létezhet ilyen ajánlat, de 100 évente van egy. Görcsölős vevőből meg millió. Valaki lecsap az egy szem tuti ajánlatra, és az összes többi meg vár a csodára élete végéig. Sok ilyet láttam már. Épp eladtam a szüleim házát, amikor egy pár megnézte. Hümmögtek egy sort, és nem vették meg. Eddig semmi gáz. 5 év múlva eladtam a saját házamat, ami nagyon hasonlított a szüleimére. Ugyanaz a párocska megjelent, és hümmögtek egy sort. Azóta eltelt még 5 év, és szerintem azóta is hümmögnek, és panelben laknak albérletben. Volt ilyen típusú ember a baráti körünkben, is nem egy. Általában addig válogatnak, amíg megunják a jelenlegi helyzetüket, és vesznek egy rossz házat. A válogatás közben elszalasztanak tuti vételeket, és energiát pazarolnak. Félreértés ne essék: kell válogatni, és nem úgy mint a Travel Channelen a gyökerek, akik 3 ház közül válogatnak. Viszont ha 5 éve válogatsz, akkor van egy rossz hírem: ez a Te kategóriád.

A görcsölős típusoknak van egy jó tanácsom: érdemes egy kicsit engedni a gyeplőn, és kompromisszumokat kell kötni. Ha elfogadjuk, hogy nem mi csináljuk meg az évezred üzletét, akkor még akár találhatunk is egy jó vételt.

A meggondolatlan

Ez az én kategóriám: mindent azonnal és most! A görcsölős ellentéte vagyunk, és nagyon élvezzük. Hebehurgyán rizikózva vágunk bele a családi ház vásárlásba, de néha bazi nagyot koppanunk. Én az első házamat egy nap nézelődés után vettem egy vagyonért. Nem mondom, hogy rossz vétel volt, de sikerült olyan rétegterméket vennem (eltolt szintes hatalmas ház), amit eladni nehezebb, mint gondoltam.

Tanácsom: lassíts, mert nem minden arany, ami fénylik. Rengeteg buktatója van egy használt háznak, inkább kétszer számoljunk, lassítsuk a döntéseinket. Továbbá azért érdemes jól szétnézni a piacon. Ha egy nap nézelődés után veszel egy házat, akkor nem néztél szét a piacon.

Az ügyes

Ciki, de szerintem ügyesen az az ember vesz családi házat, aki már korábban vett egyet. Elsőre nagyon ritkán jön be a tuti. Ez a helyzet a módosabbaknak kedvez. Persze van kivétel, de ritka. Az ügyes vevők szerintem így vesznek házat: 1-2 év alatt kiválasztanak valamit, megveszik, és jól érzik benne magukat. Nem lesik a repedést a plafonon, nem vergődnek a hőátbocsájtási tényezőkön és a protektoros cserép hiányán. Egyszerűen csak élvezik amit vettek.

Kezdeti lépések

Mint minden keresésnek, egy családi ház vásárlásakor is meg kell szabjuk azokat a korlátokat, amivel le tudjuk szűkíteni a célpontokat. Ezek a szűkítések néha fontosak, néha viszont teljesen fölösleges rajtuk rágódni. Ezeket Ti döntitek el, hogy mennyire is fontosak.

Számomra a legfontosabb opciók egy családi ház esetében:

1. ár – a legfontosabb tényező. Ha nincs meg a ház ára, akkor reszeltek az ügynek
2. családi ház és telek mérete. Itt már lehet szórás, az ár függvényében érdemes vizsgálni
3. ház belső elrendezése
4. telek elrendezése, benapozottsága, tájolása, szélessége, stb.
5. ingatlan helyszíne – város, falu, tanya?
6. közművek – van gáz? Van szennyvíz? Ivóvíz, áram?
7. falazat anyaga
8. hitellel terhelt-e az ingatlan? Hitelre meg tudjuk-e venni?
9. ki van-e emelve a terepből?
10. ázásnyomok, repedések, penészedések, süllyedések, hibák
11. szigetelt-e a ház? Az ablakok is?
12. tető anyaga, állapota?
13. bővíthető a ház?
14. az eladó ragaszkodik-e az ügyvédjéhez? Mennyire egyenes az eladó?
15. frissen festett-e? Ez használt családi ház esetében inkább hiba (fura,mi?).
16. gépészet modernizációja – fűtés, vízellátás, szennyvíz, hűtési lehetőségek
17. szomszédok. Üzem, gyár, csarnok, főút, templom, autópálya, logisztikai bázis, stb van-e a közelben?
18. födém típusa – bővítéskor, átalakításkor fontos lehet
19. burkolatok állapota
20. fúrt kút
21. tervek megvannak-e?
22. ereszek, vízelvezetés állapota
23. csepegtetőjárda állapota?
24. magánszemély vagy ingatlanos az eladó?
25. típusházak – pl.: Kádár kocka, sorház, stb…
26. a ház kora?

A családi ház árainak összehasonlítása

Ez egy trükkös kategória, mert itt nem csak a ház méretét kell számolni. Ha van egy kiszemelt ház, akkor a telek méretével együtt érdemes vizsgálni a számokat. Én így szoktam számolni:

1. megnézem, hogy mekkora házra és telekre van szükségem. Eddig egyszerűnek tűnik. Pl.: 120 m2 nettó (falak nélküli) házméretre van szükségem, 650 m2 telekkel.
2. kiszámolom, hogy mennyibe kerül 1 m2 közművesített telek a környéken. Ez bonyolultnak tűnik, de az ingatlan.com – on könnyű kiszámolni. Keressünk olyasmi építési telket, amit a házunkhoz gondolunk, és az árát osszuk vissza a m2-el. Így Miskolc környékére olyan 12.000 Ft/m2 ár jön ki. Ha nem találunk összközműveset, akkor mehet közmű nélküli is, de adjunk hozzá 1.000.000 Ft-ot az árhoz (közmű bevezetési díj).
3. felszorzom a telek m2 árát a kitalált telekméretünkkel: 650 m2 * 12.000 Ft= 7.800.000 Ft. Ennyibe fog kerülni a telek a keresgélt családi házaink között. Innentől ha ezt a számot levonjuk a találataink közül, akkor könnyen kikalkulálhatjuk csak a ház árát. Pl: találtunk egy 140 m2-es családi házat 750 m2 telekkel. 34 millió forintért. Akkor 12.000 Ft*750m2= 9.000.000 Ft a telek, és 34.000.000 – 9.000.000 = 25.000.000 Ft a ház ára.
4. ugyanígy meg lehet határozni az átlagos ház négyzetméter árat is: nézzünk ki egy olyasmi házat, ami tetszik nekünk, és telek ár nélkül osszuk vissza a m2-t! 25.000.000 Ft/140 m2= 178.000 Ft/m2. Ezzel azért vigyázzunk, mert eléggé elnagyolt a számítás, de ha megcsináljuk 4-5 házzal ezt a számítást, akkor szépen kikörvonalazódik a nekünk való ház átlagos négyzetméter ára.
5. Ha ehhez hozzávesszük, hogy manapság kb. 300-350.000 Ft megépíteni egy m2 új családi házat (a telek ára még rájön) , akkor még tisztábban tudunk hasonlítgatni.

Ezzel a taktikával könnyen összehasonlíthatjuk a különböző méretű házakat a különböző méretű telkeikkel együtt. Természetesen ezek közelítő számok (2019-et írunk), tessék őket a helyükön kezelni!

A belső elrendezés

Ez a rész eléggé szubjektív, mindenki másra esküszik. Én amiket kiemelnék a teljesség igénye nélkül:

• a földszintes elrendezés előny az emeleteshez képest. Amiben az emeletes nyerő, az a privát szférák különválasztása.
• a nagyobb helységekből könnyen csinálhatunk több kisebbet, a sok kicsiből már nehezebben egy nagyot
• nagy előny, ha van egy különálló WC
• a garázs, a terasz, a fészer, a kamra jóbarátunk lesz. Még akkor is, ha eredetileg nem is számoltunk velük.
• érdemes sok pakolóhellyel számolni
• mostanság az élettér a konyha-nappali-étkező szentháromságba rendeződött. Imádunk közösségben falni.
• a túl kis szobák nem igazán hasznosak
• az élettereket érdemes jól elhatárolni pl.: nappali – hálószoba ne legyen közel egymáshoz.
• újabban a full gazdagok teljesen árnyékos házakat vesznek, és vagyonokat költenek arra, hogy a napsütést lámpákkal imitálják. Persze ez a napsütés már tervezett, nem vakító, kontrasztos világítás. A kontrasztos azt jelenti, hogy vakító és setét foltok váltakoznak.

A telek a családi házhoz

A telek elrendezéséről már írtam korábban, ezt a cikket érdemes átfutni: Telekvásárlási kiskáté. Itt is kiemelnék pár dolgot, amire azért érdemes ügyelni:

• egy bizonyos méret felett a telek már nem előny, hanem hátrány. Én például nem vennék 1.500 m2 feletti telket, mert nem tudom gondozni. Persze van akinél ez a szám 3.000 m2, és van aki 300 m2-en is kínlódik.
• a meredek telket nehéz rendben tartani
• a legideálisabb a déli tájolás (a fő helységek ablakai délre nézzenek) a benapozás miatt. Ha elmegyünk melózni, akkor lehet akármilyen napos a nappali, úgyis az irodában lessük a titkárnő fenekét. Ha hazaérünk, és vaksötét van a lakásban, akkor ráfaragtunk.
• a teleken a kút kincsnek számít. Mindenféleképpen ellenőrizzük, hogy működik-e. Sajnos eladáskor a tulajdonosok bőszen reklámozzák, hogy van kút, de elfelejtik, hogy nem működik. Egy dombtetőn lévő kút ára 500.000 Ft-tól indul.
• a kerti fészer ugyancsak maga a csoda. Egy jobb fajta 3-400.000 Ft értéket képvisel.
• egy beállt kerttel már nem sok dolgunk akad. Megspóroljuk a füvesítést, a gyümölcsfák ültetését, stb. Cserébe nem dönthetjük el, hogy milyen növényeink legyenek. Természetesen ki is cserélhetjük a meglévő növényeket.
• a medence, kültéri szauna is értéknövelő. Nagyon ajánlott megnézni, hogy működnek-e, mert egy málló burkolatú beállt gépészetű medence helyrehozása egy vagyon. Ha nem javítjuk meg, akkor meg csökkenti a telkünk értékét és balesetveszélyes.
• a növények állapota sokat elárul az ingatlanról: egy elvadult kert jelzi, hogy a házra sem vigyázhattak túlzottan. Na persze eladás előtt az eladó általában levágja a füvet, hogy mutasson is a kert.

Családi ház helyszíne

Általánosságban elmondhatjuk, hogy minél nagyobb városban van a családi ház, annál drágább. Egy zártkertben található ház nagyságrendekkel olcsóbb egy belvárosi háznál. Durván  értékcsökkentő, ha nagy gyárak, ipar, nyomornegyed van a környéken. Itt Miskolcon van olyan telek, amit ingyen adnak. A Lyukó völgyében pedig 5-6.000.000 Ft-ért palotát lehet venni, ha nem zavar, hogy napi szinten megerőszakolnak. Érdemes előre eldönteni, hogy melyik területek érdekelnek, és ezeken a területeken keresgélni. Én arra esküszöm, hogy bringára pattanok, és körbetekerem az egész környéket. Ahogy tekerünk úgy világosodnak meg az okok, hogy miért jó, vagy rossz a környék. A ha ugyanezt sétával ejtjük meg, akkor még inkább megismerjük a helyet. Sajnos sok időbe kerül, így a hatékonyság miatt a kerékpárt javaslom. Ha kifáradunk, ugorjunk be a közeli boltba, postára, kocsmába, stb… így megismerjük a helyi infrastruktúrát is. Ahol én lakom, az egy szép kis település. Viszont a posta, orvos, bolt (szigorúan Coop) maga a szocializmus esszenciája! Tekerésre fel, jót fog tenni!

Közművek megléte

A közművek marha fontosak egy meglévő családi ház esetében. Az eladók hajlamosak elsunnyogni a közművek hiányát, úgyhogy erre mindig térjünk ki már az első tapogatózó telefonhívás alatt is! Mikre is gondolok konkrétan?

Áram

Na enélkül szinte lehetetlen megélni. Szerencsére szinte mindenütt van már szolgáltatás. Két módon lehet áramot házba bevezetni: földkábellel és légkábellel.
A földkábel a modernebb és esztétikusabb megoldás. Emiatt árnövelő hatása van.

Igazán igényes eladók 1 helyett 3 fázist építettek ki. Így használhatók a 380 V-os rendszerű gépek, és ha ügyesen osztották el a fázisok között a fogyasztókat, akkor az áramszüneteket is megúszhatjuk: ha kimegy egy fázis, még másik mehet. Így leszek konnektorok, lámpák amik mennek és lesznek amik nem mennek majd. Lehet majd sötétben főzni!

Érdemes arra is kitérni, hogy hány Ampert igényelt meg az eladó: 32 A ingyenesen jár, efelett már keményen perkáltak a kiépítéskor. Árnövelő tényező. 1 Amper teljesítménybővítés 4.500 Ft-ba kerül. (3x20A=majd 130.000 Ft)

Éjszakai áram: régebben nagy divat volt, villanybojlerekre, fix fogyasztókra lehet direktben rákötni. Ugyancsak növeli a vételárat.

H, Geo tarifa: ha ilyet találunk, akkor igazán igényes eladóval lesz dolgunk. Ezek a zöld energia felhasználásához és elszámolásához szükséges órák. Erről egy komolyabb ismertetőt itt találhatsz! Természetesen szépen növeli az ingatlan vételárát. Ha hőszivattyús házat akarunk venni, és nincs ilyen óra, akkor kezdhetünk gyanakodni.

Vigyázzunk, hogy az óra a ház saját telkén legyen. Ha szolgalmi joggal van a szomszéd telkén, akkor az kényelmetlen lehet: ha kimegy egy biztosíték, akkor mehetünk a szomszédba. Az meg nekiáll a politikáról és a fociról beszélni, mi meg elvesztünk!

Víz

A vízszolgáltatás is nagyon elterjedt szerencsére. Itt a kérdés a hálózati nyomás mértéke szokott lenni (azért 4 bár legyen már meg).

Gyakori, hogy külön locsoló mérőórát találunk. Ez egy frankó dolog, kerti öntözéshez találták ki. Az elfogyasztott víz csatornadíját nem számolja a vízszolgáltató, így szinte megfelezi a vízdíjat. A lakásba bevezetni tilos! Kút helyett szokták alkalmazni.

Az óra itt is legyen saját telken, ha megoldható!

Szennyvíz

A feketeleves. Sajnos rengeteg helyen nincs bevezetve, főként nyaralók, zártkertek esetében jellemző, hogy hiányzik. Én alapnak veszem a meglétét, a hiánya inkább a bosszantó. Ha nincs bevezetve az ingatlanra, akkor valahol lennie kell egy szennyvízgyűjtőnek (pöcegödörnek). Mivel az okos ember okos, ezért általában ezeknek a gödröknek nincs az alja kibetonozva, hogy sose kelljen üríteni. Szerény okosságukban az emberek szennyezik a talajvizet, ráadásul a saját kaksijukkal. Utána megy a vergődés, hogy mitől szennyezett a talajvíz… Gratulálok. Érdemes beugratósan rákérdezni, hogy milyen gyakran szokták üríteni. Ha azt a választ kapjuk, hogy nagyon ritkán vagy soha, és még büszkén dagasztják a mellüket közben, akkor le lehet vonni a következtetéseket.

Gáz

Az esetek 70-80%-ban szokott gázbekötés lenni az eladó családi házakhoz. Ahol van gáz, valószínű, hogy fűtésre és főzésre is be van kötve. Én mindenféleképpen örülnék neki, még akkor is, ha tisztán árammal vagy fával fűtenénk. Persze erről a témáról is írtam már cikket, itt olvashatod: Gáz fűtés okosságok. Én nagy előnynek tartom a gázbekötés meglétét. Általában a gázóra valahol a kerítés felé szokott lenni, sárga színeket kell keresni. A gázcső meg a lehető legbonyolultabb úton megy be a házba. Ez a cső később vagyonokért átrakható, de készüljünk a szívásra.

TV, internet

Főként új beépítésű területeken gyakori, hogy nincs rendes kábeles TV és internet. Na ilyenkor jönnek a műholdas antennák és a 4g mobilnetes routerek. Ezek minősége rossz időben elmarad a kábeles megoldásoknál. Internetre mobilinternet, mikrohullámú, vagy műholdas (vigyázz, nagy ping értékkel számolj) megoldást ajánlok kábeles megoldás híján. Ha van kábeles szolgáltatás, de még nem optikai, akkor készüljünk arra, hogy hamarosan leváltják a meglévő kábeleket. Olyan nagy előnyét az optikai megoldásnak nem látom, de van aki gerjed rá.

Térerő

Én a térerőt is a közművek közé sorolom. Hiánya durván húsba vágó, érdemes tesztelni, hogy minden helységben tudunk-e telefonálni. A mobilnetet is érdemes tesztelni, erre egy tuti oldalt ajánlok. Mobilon is megy, mint a karikacsapás: speedtest.net

A falazat anyaga

A házikók építőanyagáról már írtam korábban egy cikket, itt olvashatjátok: Falazás közkívánatra. Itt most egyszerűre veszem a figurát, mert így is hosszú lesz a cikk.

Jó-e, ha a kinézett ház anyaga:

Nagyméretű tégla családi ház

Igen, házvásárláskor a nagyméretű téglából készült falazat nagy előny. Általában B30-as téglával találkozhatunk, de van, hogy bejönnek már a 30 nútféderes fajták. Ezek azt jelentik, hogy 33 cm vastag a téglafalunk. 30 cm a tégla, és 1,5 cm a vakolat oldalanként. Ha szigetelés van rajta, akkor természetesen nő a vastagság. Tűrhető a szigetelésük, állékonyságuk jó. Későbbiekben jól igényeinkre alakítható lehet a ház, sok lehetőség van benne.

Kisméretű tégla családi ház

Jó cucc, de általában egy ilyen házat hőszigetelni kell. Ezek a házak az örökkévalóságig állni fognak, ami használt ház esetében nagy pozitívum. Hőszigeteléssel szépen modernizálhatjuk az ilyen házat, de ha át akarjuk alakítani, akkor észnél kell lennünk.

Vályog

Hát, hogy is mondjam. Inkább kerüljük a vályogházakat! Ezek a házak rengeteg olyan veszélyt hordoznak magukban, amit általában egy igazán jó hozzáértő tud csak elkerülni. Itt főként a víz lesz a fő ellenségünk, de az minden formájában: csapadék, pára, használati víz, csőtörés, árvíz stb… mind ellenünk lesz, illetve volt az előző tulajnál. Hőszigetelése jó, de állékonysága nem. Általában a kínálat alsó szegmensében találhatók ezek a házak, és a tulajdonos esküszik rá, hogy ennél jobb nincs is. Hááááát…

Szilikát

Szándékosan írtam szilikátot, nem Ytongot meg Porfixet. Régebben a szilikátblokkok anyagába minden dzsuvát beleraktak, ami a kezük ügyébe került a gyártóknak. Így akár egészségkárosító anyagok is kerülhettek bele, nem volt szabályozva az anyagösszetétel. Van aki ad erre, van aki azon a véleményen van, hogy nem kell megenni a falat. Én magam sem tudom, hogy mi az igazság, de azt tudom, hogy a hőszigetelésük jó ezeknek a házaknak. Az újabb Ytong, Porfix házak már jók, nincs nagy rizikó velük.

Vegyes falazatú családi ház

Na ez is veszélyes kategória. Általában az sem tudja, hogy mi került a falba, aki építette. Mivel bizonytalan, hogy miből készült, valószínű, hogy nem is úgy vigyáztak rá, mint ha tudták volna, hogy mivel állnak szemben. Az ilyen vegyes falazatok tartalmaznak általában vályogot, téglát, talán betont is. És a sokszínűsége miatt valószínű, hogy a hőszigetelés sem egységes, a tartószerkezet sincs kiszámolva, és a páratechnikája is olyan amilyen. Jobban kerülném, mint a vályogot, de már azt is kerülném.

Fa

Ritka az eladó faház kicsiny országunkban, de ha találsz egyet, akkor érdemes azért jól megvizsgálni. Tuti vétel lehet, ha imádjuk a fát, mint építőanyagot, és nem rohad sehol. A faházaknak ugyanaz a kriptonitja, mint a vályog házaknak: a víz. Ha van víz, akkor lesz gomba, bogarak, stb… Szerencsére azért jobban bírja a vizet, mint a vályog, egy csőtörés nem okoz nagy gondot, ha időben elhárítjuk az ázást. Ha jól van megépítve, akkor nem lesz vele gond. Ha rosszul, akkor valószínű, hogy korábban kijöttek rajta a problémák.

Könnyűszerkezetes családi ház

Na ez egy érdekes téma: mivel az építés is olcsóbb volt, így a használt könnyűszerkezetes családi ház is olcsóbb. Persze, erről az eladók mélyen hallgatnak, hiszen ez pont úgy néz ki, mint a téglaház. Továbbá egy téglaház nagyságrendekkel tartósabb egy könnyűszerkezetesnél. Ebben a kategóriában is lehet igencsak jó vételt csinálni, de ki kell derüljön, hogy könnyűszerkezetes a ház, és keményen kell alkudni.

Első rész vége

Ennyi fért ebbe a cikkbe, természetesen folytatom még a többi opcióval. Jó vadászatot kívánok!

A cikk folytatása elkészült, olvassátok nagy szeretettel!

Kerekes Levi