Előszó családi ház vásárláshoz II.

Nem is sokat szaporítanám a szót, ez már egyenesen egy cikksorozat, aminek az első részét itt olvashatod:

Családi ház vásárlási útmutató tippekkel I. rész

Ebben a korábbi cikkben kidumáltuk a kinézett házikónk árát, telekméretét, belső elrendezését, a telek elrendezését, az ingatlan helyszínét, a közműveket és a falazat anyagát. Jöhet a többi! Itt és most szépen kitérünk a hitellel terhelt házakra, a padlószint terephez viszonyított magasságára, és a repedésekre.

Ugyancsak a korábbi cikkemben írtam arról, hogy miért is fontos ezeket az opciókat figyelgetni: kellő körültekintéssel komoly pénzeket lehet megspórolni. Durva oda nem figyeléssel pedig meglepően nagy összegeket bukhatunk. Nem is húzom tovább az időt, folytassuk a munkát!

Ház vásárlásakor nagyon legyünk észnél, és mindent papírozzunk!

Hitellel terhelt házak

Kivételesen rizikós pálya. Olyannyira rizikós, hogy egybe majdnem bele is buktam. És itt bizony repült volna a teljes összegem, ha nem figyelek kellőképpen oda! Spoiler: így is buktam egy kevés pénzt.

Mesélem: egy üres telket akartam venni, ami hitellel volt terhelve. Az eladóval szépen kezet fogtunk az összegre, és megígérte, hogy rendezi a hitelt. Erre mindenki hátradőlt, hogy sínen van az ügy. Elmentünk egy ügyvédhez, aki az eladó ismerőse volt. Ezután jött a fekete leves. Kiderült, hogy nem az eladó nevén van a telek, és a hitelt sem törlesztette le. Természetesen erre úgy jöttem rá, hogy lekértem a tulajdoni lapot. Az ügyvéd lapított, mint sz@r a fűben!  Amikor bemondtam, hogy váltsunk ügyvédet, mert ez a fószer gyanús, akkor visszalépett az adásvételtől. Foglalóig szerencsére el sem jutottunk. Én barom, már közben elkezdtem egy kis földunkát, mondván megvan az ingatlan. Mondhatom, szépen összevesztünk, az idióta azóta sem adta el a telkét. Tanulság: ne kezdjünk semmilyen munkát addig, amíg az adásvétel le nem zajlott!

Na ez az én baromságom volt, szerintem nem gyakori az ilyen eset, úgyhogy lássuk a lehetőségeket:

Foglalóval törlesztés

Én így vettem egy házamat meg: 14 millió Ft volt a hitel a házon. Nem akartam belemászni a hiteles részbe, így a foglalót 14 millióban állapítottuk meg. Ezzel az eladó elcammogott a bankhoz, és törlesztette a hitelt. A maradék összeggel pedig hitel nélkül megvettem a házat. Ez egy egyszerű módszer, az ügyvédek is szeretik. A papírozása is egyszerű, egyedül arra kell figyelni, hogy az eladó a foglalót tényleg a banki törlesztésre fordítsa. Ezt úgy lehet ellenőrizni, hogy szépen odaadjuk a pénzt, és együtt elballagunk a bankhoz. Tróger módszer, de működik. Ha nem akarunk trógerkedni, akkor a foglalós szerződést kell nagyon jól megírni, nehogy elpályázzon az eladó a zsetonnal, és kiderüljön, hogy nincs a nevén semmi. A foglalóról egy mondatban: ha a mi hibánkból nem tudjuk megvenni a házat, akkor repült a foglalónk. Ha az eladó hibájából, akkor vissza kell adja a pénzünket, és még egyszer annyit. Két mondat lett, bocs.

Megvesszük hitellel

Az is járható út, hogy megvesszük az ingatlant hitellel szőröstül bőröstül. Itt azért alkudjunk rendesen, mert rengeteg kényelmetlenséget veszünk a hitellel a nyakunkba. Ilyenkor mind az ügyvédünkkel, mind a bankkal egyeztessünk. Természetesen a banknak lesz 1-2 szava az adásvételhez, mert gyakorlatilag adóst cserél. És ha valamire, akkor az adósra szoktak figyelni a bankosok. Ezzel a módszerrel sok-sok papírmunka áll előttünk, így ezt annyira nem ajánlom.

Adásvétellel törlesztés

Ez is egy jó módszer, ráadásul teljesen biztonságos. Ilyenkor az ügyvéd garantálja, hogy az adásvételre adott pénzünket a hitel törlesztésére költik. Ilyenkor egy kicsit több a kezelési költség, de ha az ügyvéd rendben van, akkor nem lesz gondunk. Ugyanúgy működik, mint egy sima adásvétel, de nem kerül egyből a nevünkre a ház. Végigmegy a hitel törlesztése, és ezután történik meg az adásvétel.

Nem is szeretném bő lére ereszteni, ha ilyen szituációba kerülünk, akkor mindenféleképpen egy ügyvéddel konzultáljunk. És ha lehet, akkor ne a haver kocsmában megismert öccsének kondipajtása legyen az ügyvéd, hanem egy komoly iroda, akik már láttak ilyen eseteket. A tanácsadás úgyis ingyenes, majd az adásvételkor behajtják a zsozsót. Az ügyvédi díjakból szépen lehet alkudozni, főként ha nagyobb összegekről van szó!  Mivel a vevő állja általában az ügyvédi költséget, ezért igenis joga van alkudozni a díjból. Én nem hagynám ki a lehetőséget…

Ennek nyoma lesz…

Ház padlószintje

Na ezt a pontot szinte csak a szakmabeliek szokták figyelembe venni, pedig baromira fontos! A lényeg: a terepből jó, ha ki van emelve a ház. Természetesen még soha senki sem látott olyan eladó házat, ahova befolyt volna a víz, vagy akár a pince elázott volna, vagy a falak nedvesedtek… Miután kiröhögtük magunkat, érdemes szépen körbejárni a kiszemelt házat! Nézzük meg, hogy merről és hova folyik a víz a telken belül. Ha a víz útjában ott van a ház, és nincs kiemelve akkor bizony problémákra számíthatunk. Gondoljunk csak bele: elég, ha akár csak háromévente egyszer ázik szét a bútorunk, és penészedik szét minden ajtónk és falunk. A kiemelés garantálja, hogy ne találjon be a víz a házba. Persze attól, hogy kiemelték a házat, még simán ázhat innen-onnan, de egy problémát lehúztunk a listánkról.

Én szeretem, ha a ház padlószintje egy kicsit magasabban van, mint az utca aszfaltszintje (koronaszintje), de ez természetesen nem mindenütt megoldható. Ilyenkor az építők a terepet szokták úgy igazítani, hogy ne a ház felé folyjon a rengeteg víz. Persze vannak olyan házak, ahol csatornákkal, drénezéssel oldják meg a problémát. Az ilyen házakkal csak annyi kérdés merül fel, hogy működnek-e ezek az elvezető rendszerek, és milyen gyakran kell őket karbantartani?! Én nem vagyok oda ezekért a rendszerekért. Leginkább azt szeretem, ha ki van emelve a ház, és úgy van igazítva a terep, hogy háztól elfolyjon a víz.

Árvíz veszély

Ha teljesen sík a telek, akkor simán elég lehet, ha 25-30 cm-re emelik ki a házat a síkból. Ez természetesen akkor igaz, ha nem árvízveszélyes környékről van szó. Az árvízveszélyességet viszonylag egyszerű kideríteni: meg kell kérdezni az utcában élő időseket. Ők alig várják, hogy megkérdezzék őket, és mindenre emlékszenek. Ha szerencsénk van, akkor még borral is kínálnak. Arra vigyázzunk, hogy mi túl sok mindent ne áruljunk el a vételi szándékunkról, mert lehet, hogy az eladóval is szoktak iszogatni, és szépen leadják a drótot, hogy komoly vevők vagyunk, és ugrik az alkupozíciónk…

Ha hirtelen nem találunk öregeket a környéken, akkor mi magunk is körbenézhetünk: a régebbi házak lábazatán kell nedvességre utaló nyomokat kutatni. Ezek lehetnek sima foltok, vagy egy vízszintes csík, ami jelzi, hogy meddig állt vízben a ház. Ugyancsak problémát jelezhet, ha bomlik a lábazat. Minél több ilyen házat látunk, annál gyanúsabb a környék. Ha patak, folyó, tó, csatorna is van a közelben, akkor arrafelé is érdemes elsétálni. A vízszint állásából elég sok mindenre lehet következtetni: ha nyáron dugig van a meder vízzel, akkor a tavaszi olvadáskor érhetnek meglepetések. A gátak is érdekes indikátorok lehetnek: szűk völgyben gát mögé költözni az álmos könyv szerint sem ajánlott.

Ház eladó esztétikai hibával

Repedések a házon

Ez az a téma, amitől mindenkit a frász kerülget. Jogosan, hisz mindenki attól tart, hogy a fejére szakad a ház. Itt szeretnék megnyugtatni mindenkit, hogy nagyon ritkán dől magától össze egy ház. Ha meg 50 éve áll repedésekkel, akkor még valószínűbb, hogy nem most dönt úgy, hogy összeroskad. Ez természetesen nem azt jelenti, hogy vegyük félvállról a repedéseket, sőt!

Ház vásárlásakor a repedések szépen megmutatják, hogy milyen állapotban van is a ház! És ezt az eladók is nagyon jól tudják! Úgyhogy eladás előtt jön a festés, hogy eltüntessék az árulkodó nyomokat! És ekkor jövünk mi, a vevők, akinek meg az a gyanús, ha frissen festett házat akarnak eladni. Frissen festett házat venni olyan, mintha olyan autót vennénk, aminek visszapörgették a kilométer óráját: lehet tuti vétel, de lehet egy nagy rakás sz@r is. Én úgy veszem, hogy ha frissen festett a ház, akkor valamit el akartak tüntetni! És azért durva f@szkorbács jár! Utálom, ha át akarnak verni. Inkább tisztán lássam, hogy van pár repedés, minthogy később szívjak!

Födémen látható repedések

Itt a vizsgálódást azzal kell kezdeni, hogy miből készült a födém:

Monolit födém

A monolit födém azt jelenti, hogy kizsaluzták az egész mennyezetet, bevasalták és nyakon öntötték jóféle betonnal. Na, ha ilyennel futsz össze, akkor az azt jelenti, hogy az építő megpróbálta a legjobb anyagokat felhasználni az építéséhez. Az alaprajzot is úgy csinálta, hogy pont jó legyen, és nem fértek bele neki a kompromisszumok. Sajnos ritkán alkalmazzák, mert drága és lassú technológia.

Repedések néha kialakulnak itt is, de leginkább hajszálrepedésekre kell számítani. Ha nagy, vastag (1 cm-es vagy nagyobb) repedést találsz monolit födémen, akkor valamit nagyon elrontottak az építők, vagy valahonnan kibontottak alóla egy tartófalat. Ez nagyon ritka. Így ezt a födémtípust ajánlom.

E-gerendás födém (vagy bármilyen gerendás)

Ezt nagyon könnyű felismerni: 60 cm-enként párhuzamosan, nyílegyenesen futnak a repedések a tartófal felé. A 60 cm a vasbeton gerendák távolsága egymástól, köztük ücsörögnek a kefnik. A kefnik szépen átadják a terhüket a gerendáknak, amik ennek örömére ügyesen lehajlanak. Ahol meg lehajlás van, ott a túloldalt repedés lesz… Na ettől sem kell megijedni, ezek a repedések nem veszélyesek. Általában hajszálrepedések jönnek ki, de azok állandóan. Hiába bizgerálja meg a festő, ezek a makacs jószágok mindig előbújnak (évszakváltás?). Ha valahol vastag repedés jelenik meg, akkor ott érdemes megvizsgálni a gerendák alátámasztását, mert ott lesz a gebasz. A kefnikkel nem szokott gond lenni. Ez az írás nem azt jelenti, hogy minden E-gerendás födém repedezik, sőt: ahol jól betartották az építési szabályokat ott nem lesz gond (felbeton, koszorú, pipavasak, stb…). Ezt az írást olvasd, ha bővebben érdekel a téma!

Ha nagyon zavarnak a hajszálrepedések, akkor függesztett álmennyezettel szokták eltüntetni a gondot (külön mozog a szerkezettől).

Fa födém

Ez a födém nagyon jó, amíg be nem ázik a tető. Onnantól a fa szépen elkezd korhadni, és belógni. Ezt azért mondom, mert ebből jönnek a gyönyörű repedések. Ez az a födémtípus, amire ha vigyáztak, akkor tökéletes, ha meg ázott, akkor baromi gyorsan tönkremegy. Ha tönkre ment, javítani nem lehet, cserélni kell. Általában ilyenkor már a tetőt is cserélik, mert a emiatt ázott szét a födém…

Természetesen, ha kicsi a belógás, és nem tűnik veszélyesnek az egész  dolog, akkor érdemes felmenni, és megnézni a padlásról, hogy korhadnak-e a gerendák. Ha tökéletes állapotban vannak, akkor egy gipszkarton el tudja tüntetni a problémát…

Kétféle tönkremenetelét ismerem:

  • szemmel jól láthatóan belóg a szoba közepén. És valami ázásnyom is lesz a közelben. Cserélni kell, nincs mese.
  • a falak mentén letörött a fagerenda. Ez életveszélyes állapot, bármikor omolhat. Tipli kifelé!

Álmennyezeten repedés

Ez egy érdekes állatfajta! Írom is, hogy miért: vagy maga az álmennyezet van elrontva, vagy az a felület amire felcuppantották a félnótás szakik! Ha hajszálrepedést látunk álmennyezeten, akkor mindkét verzió szóba jöhet. Ha széles repedésünk van, akkor inkább szerkezeti károsodásra gyanakodjunk.

Álmennyezetet kétféleképpen lehet készíteni: függesztett – szerkezettől független fajtát és párnafás, szerkezetre rögzített fajtát. Az előbbi (függesztett) kevésbé hajlandó átadni a szerkezet mozgásait az álmennyezetnek. Na a párnafás már nem ilyen jóindulatú: a szerkezet mocorgását azonnal átadja a a gipszkartonnak, ami ettől boldogan elreped. Ebből következik, hogy a függesztett szerkezetű gipszkarton eltünteti a hibákat. Ez amúgy nem gond (sőt, tök jó funkció), csak jó tudni.

Fal varrása házfalon. Érdekes technológia, még nem próbáltam…

A ház falainak repedései

A falak repedései már komolyabb nyomozást kívánnak. Ezek a repedések leginkább az alapozás problémáira utalnak, és ezekkel a legnehezebb elbánni. Én első lépésként megmérem a vastagságát, és kiderítem hogy mozog-e még a repedés. A vastagság mérés egyszerű: kapirgáljuk meg egy kicsit a vakolatot és mérőszalaggal mérjük meg a lukat. A mozgás már érdekesebb: a profik úgy szokták csinálni, hogy üveglapot ragasztanak a repedésre. Ha eltörik a lap, akkor mocorgás van. Mi elég, ha legletteljük a repedésünket. Sajnos ezt úgy megtenni, hogy nem a miénk a ház szinte lehetetlen. Ilyenkor árulkodó nyomokat kutassunk: ha van törmelék a repedés alatt, akkor az friss mozgásra utal. Ha bejavították a repedést, de újra kijött, akkor az is azt mutatja, hogy küzdöttek korábban az üggyel. Ha 1 cm feletti a repedés vastagsága, az már szerkezeti kárra utal, érdemes statikus havert (építőmérnök, építész is pont jó) hívni.

Áthidalók körüli repedések

Ezeket a virgonc legényeket ott találjuk a függöny mögött. Néha belső ajtók szemöldökénél is ott vannak, de a legtöbb az ablakok felső részénél van. Általában 45 fokos szögben vándorolnak a felfelé vagy lefelé, és kicsi a vastagságuk. Néha az egész áthidalót kirajzolják, ilyenkor gyanakodhatunk, hogy nem tökéletesen lett beépítve az áthidaló. Én nem nagyon izgulnék miattuk, leginkább friss építés után jönnek ki, és miután beállt a ház megállnak. Ilyenkor a festő leápolja őket, és már el is felejthetjük őket. Új házaknál általában kijön, nem kell betojni. Ha 5-10 év után is frissen megjelennek, akkor valószínű folyamatosan mocorog a ház, és vagy a koszorú, vagy az alapozás a ludas (ritkán mindkettő).

Áthidaló nem csak a nyílászárók körül van ám. A belső gerendák is szoktak engedni, de pár év után ezek is abbahagyják a mozgást. Nekem van egy 5 m-es monolit vasbeton gerenda a házamban, építés után behajlott 1-2 mm-t, azóta is ott van a repedés felette. Lusta vagyok bejavítani, lassan nevet adok neki…

Áthidaló repedése. Ekkora repedéshez statikust kell hívni.

Padlótól mennyezetig repedés

Na ez már veszélyesebb buli: arra utal, hogy a ház valamelyik oldala lesüllyedt. Itt tuti alapozási gonddal állunk szemben, amire nagyon nehéz gyógyírt találni. Különösen nagy a baj, ha a fal külső és belső oldala is átrepedt. Leginkább megállítani lehet és bejavítani. Ha sikerült megfogni, akkor még akár jó is lehet, de ha ilyennel állunk szemben, akkor készüljünk a legrosszabbra (akár bontás). Statikus véleménye nélkül meg ne vegyük a házat! Ha komoly a gond, akkor néha telekárban adják az ilyen házakat…

Kielemezni így lehet ezeket a repedéseket: általában ferdén vándorolnak felfelé a koszorú irányába. A ferde repedés alatti rész süllyedt meg. Nagyrészt ezek a ferde repedések összetalálkoznak és bulit rendeznek a koszorú környékén. Ugyancsak a repedések alatti területen van a galiba.

Javítási lehetőségek: ha nem mozog, akkor behálózzuk, bejavítjuk a repedést. Ha visszatér a mocsok, akkor első körben a vizet kell elvezetni a háztól. Ha ez sem segít, akkor alap javítás, injektálás, esőtánc, káromkodás stb… következik.

Én erre is statikust hívnék már…

Hálósan futó hajszálrepedések

Ártalmatlan, mint a magyar foci. Általában vakolat problémát mutat. Egyszerűen elcseszerintették a vakolatot a kőművesek (sok mész, kevés cement). Ez van. Be kell hálózni, javítani és elfelejteni. Ha nagyon puha ott a vakolat, akkor vakolatcserével számoljunk. Érdemes megkocogtatni a falat, ha üresen kong, akkor le fog potyogni, mint a rohadt alma.

Repedések a ház padlóján

Ezek a huncut repedések az összes közül a legtalányosabbak: mivel nem tudjuk meglesni csak az egyik oldalát, csak ötletelni tudunk. Leggyakrabban a padló rétegrendek hibájából jönnek elő (vékony betonréteg, vasalat hiánya, süllyedő feltöltés, nem lépésálló padló hőszigetelés stb…)

Lássuk a fajtáit:

A szoba közepe megsüllyedt

Na ez egyértelmű hiba: lesüllyedt a feltöltés a padló alatt, és a szerencsétlen alaplemez födémként kéne működjön. És nagyon nem jön össze neki. Durván drága a javítása: ha rábetonozunk, akkor elmennek a belső padlószintek, lépcsőt kell beiktatni. Ha kibontjuk az egészet, aláalapozunk, újrabetonozzuk, akkor a gatyánk rámegy. Injektálásos alapozás jöhet még szóba, ami megint aranyárban fut.

Ajtók alatti repedés

Főként tartófalak vonalában, ahol két helyiség találkozik, jön elő ilyen repedés. Az oka az, hogy a sávalapon feltámaszkodik a betonlemez, a lakás többi részén pedig egyenletesen süllyed. Emiatt pont az ajtó vonalában húzóerő lép fel. Ezt pedig a beton nem komázza. Megesik, még teljesen új házaknál is. Ilyen helyekre rugalmas dilatációt kell elhelyezni, ami engedi az ilyen jellegű lázadást. Ez esztétikai repedés, nem kell a gatyába csinálni, ha ilyet látunk. A dilatációt később megoldhatjuk, de az újraburkolásra költeni kell majd. Így számoljunk vele.

Véletlenszerű hajszálrepedések nagy helyiségekben

Ezek is esztétikai hibák, valószínű, hogy a padlófűtés és rugalmas dilatáció hiányának eredményét láthatjuk: a padlófűtés szereti mozgatni a padlót. A padló meg utálja, ha mozgatják. Erre az éles elméjű szakik kitalálták, hogy 30 m2 feletti egybefüggő felületeket dilatálni kell! Na valószínű, hogy ez maradt itt ki. Újraburkolás és dilatálás után megoldódik a gondunk. Ez persze pénzbe kerül, amit alkupozíciónak is fel tudunk használni (1 m2 hidegburkolás ára 7-8-9.000 Ft körül mozog).

Elváló kísérőlapok, szegők

A szegőlap az az a 5-10 cm magas lap, ami a fal tövében fut, és védi a festést a felmosástól. Na ezek mutatják a legjobban a süllyedéseket! Vagy a lap válik le a falról, vagy a fuga nyílik meg a padló és szegő találkozásánál! Ez természetes folyamat, nem szabad megijedni tőle. Minden ház süllyed egy kicsit, de nem egyenletesen: a falak kevesebbet, a padló általában többet. Ilyenkor a szegőnek dönteni kell, hogy kivel marad együtt: vagy megy le a padlóval és elválik a faltól, vagy marad a falon és elválik a padlótól. Komoly döntés, de általában meghozza. Nem szabad betojni, vissza kell ragasztani a komisz lapokat, és elfelejteni! Persze vételi szándék esetén fel kell hozni, hogy ilyenkor festeni is kell, ami megint pénz…

A személyes kedvencem!

Utószó

Véleményem szerint szépen kiveséztük a felhozott témákat! Azért a végére egy taktikai jótanácsot adnék még:

Ha házat akarunk venni, akkor először a családdal nézzük meg a házat. Eleinte a hangulatra, az elrendezésre, az érzéseinkre hallgassunk. Ilyenkor eldöntjük, hogy tetszik-e a ház. Ilyenkor még szakembert ne hívjunk, bármennyire is kívánjuk a statikusunk jelenlétét! Ha érzésre bejön a ház, bele tudjuk magunkat képzelni, na akkor egy második látogatás során jöhet a statikus haver, aki jön a problémákkal! Miért érdemes így csinálni? Főként azért, hogy a statikus életét ne keserítsük meg. Ha kihívjuk úgy, hogy nem jön be a ház még érzésre sem, akkor feleslegesen jött ki (néha pénzt is kérnek). És a következő házhoz már ki sem fog jönni… Az első alkalom a családé és az érzéseké, a második a statikusé, gépészé, villyanyászé, stb…

Sikeres vadászatot kívánok!

Levi

 

 

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöltük